فروپاشی

[تمام]

ایجاد این تاپیک برای بررسی کلیاتی از اوضاع اقتصادی ایران در زمینه بورس سکه و ارز و ملک خواهد بود

لذا امیدوارم مشارکت اساتید محترم در تصمیم گیری بهتر در جهت حفظ سرمایه حقیقی های این تالار موثر واقع شود

[تمام]

اول از همه به بررسی ملک و مسکن و در کل ساخت و ساز در ایران و مقایسه اون در زمان بحران با کشورهای دیگه میپردازیم

بررسی وضعیت آمریکا در زمان بحران اول اقتصادی این کشور نشون داد که همزمان با شروع شدن مشکلات و ورشکستگی بانکهای این کشور ارزش پولی این کشور هم سقوط کرد در کنار این بحران وضعیت مسکن هم دوچار افت قیمتی شدید شد
شاید به اعتقاد عده ای عدم توان مردم در باز پرداخت وام ها باعث ورشکستگی بانکها و در نهایت کاهش ارزش پولی شد اما نگاه بنده اصلا این مورد نیست بلکه وابستگی این پارامترهاست
البته در ایران اوضاع بسیار بدتر از وضعبت امریکاست

حالا ما ذر شرایطی شاید مشابه این وضعت داریم قرار میگیرم البته نه به اون شدت در عدم باز پرداخت وامها

وقتی ارزش پولی یه کشور افت میکنه در واقع انتظارات از کلیات اون کشور افت کرده که باعث شده کسی پولی بیشتر برای اون ارز پرداخت نکنه (ترس از عدم برگشت سرمایه)

در شرایط نرمال عرضه و تقاضا قیمتهای ملک رو مشخص میکنن البته اگه سفته بازی رو ازش دور کنیم
اما در شرایط بحرانی و تحریم یا جنگ عرضه تقاضا جزء پارامترهای ثانویه میشه
اما در این بین یه سوال برای اونها که میخوان توی مملکتی که داره هر روز ارزش پول ملی اون کمتر میشه سرمایه گذاری کنن پیش میاد؟؟

چرا باید در جایی که همه چیز داره بی ارزش میشه یه پارامتر(مسکن باید ارزش خودشو حفط کنه)؟؟
ایا این حفظ ارزش ملک میتونه دوام داشته باشه؟؟
آیا در زمانی که اقتصاد آمریکا داشت سقوط میکرد و دلار به پایین ترین حد رسیده بود ملک در اون کشور رشد قیمتی به دلار داشت یا افت به دلار؟؟؟

جواب این سوال ها نتیجه گیری رو در مورد ملک در کشور آسان میکنه
در کشوری که داره به نقطه سربه سری ملک نزدیک میشه آیا با این اقتصاد تحریمی دلیلی برای رشد قیمت وجود داره؟
یا اینکه نوبت اون رسیده که ملک هم افت بی سابقه ای رو شروع کنه؟؟
در تاپبک ها(بورکس) موازی خودندم که نوشته بودن املاک تجاری و اداری افتی 75% رو تجربه میکنه آیا این سناریور میتونه شکل بگیره؟؟؟

[تمام]

یه نمونه که خودم به عینه دیدم رو از شهر مشهد براتون میگم تا بدونید چقدر شرایط برای افت قمیتی حداقل از تجاری اقامتی و اداری ها فراهم شده
پروژه امید مشهد در فاصله 50 متری حرم مطهر امام رضا بعد از ماهها تبلیغات برای فروش مغازه های خودش ناچار شد مغازه ها رو به دلیل فروش نرفتن به اجاره بده تا لااقل راه اندازی بشه شاید خریدار براش پیدا بشه

پروژه میدان شهدای مشهد با سرمایه گذاری بالای 3میلیارد دلار الان دیگه به بهره برداری رسیده ولی شاید بشه گفت از هزاران مغازه ای که ساخته شده و الان همه خالی هستن فقط 5% فروش رفته و 95% خالی و بدون خریدار باقی مانده
قیمت مغازه های رینگ داخلی میدان شهدا متری 30میلیون تومان و داخلی ها تا متری 20میلیون تومان

با شرایط هم می فروشن ولی خریداری پیدا نشده

هنوز آمار رسمی از تعداد مغازه هایی که در شهر مشهد ساخته شده موجود نیست اما اینقدر زیاده که همه در تعجب از این ساخت و سازها هستن

حالا میشه گفت شرایط برای افت شدید قیمتی در شهر مشهد لااقل برای املاک تجاری اداری و اقامتی فراهم شده

[MOSTAFAVI]

تلقی عمومی در کشور ما اینه که ملک ممکنه دچار رکود بشه اما قطعا ضرر توش نیست.این یه فرهنگه بنابراین همین الان هم که ارزش پول ملی داره کم میشه بازهم یکی از شرایط جلوگیری از ارزش سرمایه اشخاص خرید ملک و املاکه.

[تمام]

2-سکه(طلا) ارز


از اونجا که این دوتا آیتم کاملا به هم وابستگی دارن اینا رو با هم میبینیم
به نظر من با توجه به کمبود ارز در کشور و البته محدود بودن منابع طلا در کشور انتظار رشد های نجومی رو از این دوتا دارم
با توجه به شکسته شدن نرخ 2هزارتومانی قیمت دلار ، بازار به این قیمت داره کم کم عادت میکنه اما در طرف دیگه قیمت دلار دولت قرار گرفته و آبروی از دست رفته پول ملی که باید دولتی ها تمام تلاش خودشون رو بکنن
با شرایط شکل گرفته و تحریم تمام صنعت نفت و صنایع وابسته دیگه مجلس هم خودشون برای بالا بردن قیمت دلار آماده کرده در شرایط حاضر فقط یه راه برای بانک مرکزی باقی مانده آن هم افزایش نرخ مرجع دلار در بازار ایران برای تک نرخی کردن اونه
اما سوال اینه که آیا میتونه ارز رو تک نرخی کنه یا نه
به نظرم دولت تنها با یه راه حل میتونه دلار رو در شرایط حاکم تک نرخی کنه و اون تبعیت از نرخ دلار آزاد در بازار تهرانه
ولی دولتی ها به این راحتی ها تن به این کار نمیدن دولت قصد داره نرخ مرجع رو افزایش بده و با یه شوک درمانی در اثر عرضه دلار به قیمت بالا در حجم زیاد نرخ دلار آزاد رو مجبور کنه از نرخ بانک مرکزی تبعیت کنه مثلا در قیمتهای 1500-1600 دلار رو تک نرخی اعلام کنه و با عرضه 5-10میلیارد دلار که فعلا دارن قیمت آزاد دلار رو بشکنن
ولی توجه داشته باشید که این راه حل نتیجه بخشه در زمانی که دلار وارد کشور بشه به اندازه کافی نه در شرایط فعلی.
اما اتفاقی که می افته کاملا متفاوت خواهد بود چون دولت نهایتا میتونه 1-2هفته دلار رو به قیمت 1500-1600 عرضه کنه ولی منابع محدود دلاری مانع از ادامه عرضه میشه به نظر من درصورتی که دولت همچین اشتباهی رو بکنه بهتر تمام سرمایه به دلار و طلا تبدیل بشه
اما در مورد طلا به نظر میاد ما یه افت قیمت تا محدود 1500 دلار رو در پیش داریم بعدش حرکت صعودی شکل میگیره که در مرحله اول تا 1800 دلار رشد کنه
بعد از پر شدن ظرف زمان در رسیدن به 1800 دلار فشار ها برای ایران به حد نهایت خودش رسیده و دولت مجبوره به دنبال یه راه حل غیر اقتصادی بگرده شاید سنگ اندازی تنگه هرمز برای کند شدن عبور نفت اولین مرحله باشه ولی کارساز نیست اینجاشو دیگه باید کارشناسای جنگی نظر بدن ولی از بعد اقتصادی باید بگم دولت باید دنبال قطع کردن سرچشمه باشه نه رودخانه!!؟؟
توضیح بیشتر این موضوع رو بعدا میدم البته ریسک انجام این کار در حد بودن یا نبودن جمهموری ایرانه پس فعلا بی خیال.

در شرایط پیچیده که شکل میگیره قیمت طلا در دنیا بالا میره پس به نظر میاد در بین خرید طلا یا دلار طلا بازدهی بیشتری داشته باشه چون هم قیمت جهانی طلا بالا میره و هم قیمت دلار در ایران پس سرمایه گذاری در طلا منطقی تره ولی ریسک نگهداری اون رو باید قبول کنید

[آینده نگر]

ریزش قیمت ملک بعلت نقدینگی بالای جامعه امکانش نیست زمانی قیمت ملک میتونه افت کنه که حتی با پایین اومدنش هم کسی نتونه خرید ملک انجام بده ولی الان شرایط به گونه ای هست که اگه متری 500 بیاد زیر قیمت خیلی ها آماده خریدن و این مانع افت قیمتی میشه

[تمام]

ریزش قیمت ملک بعلت نقدینگی بالای جامعه امکانش نیست زمانی قیمت ملک میتونه افت کنه که حتی با پایین اومدنش هم کسی نتونه خرید ملک انجام بده ولی الان شرایط به گونه ای هست که اگه متری 500 بیاد زیر قیمت خیلی ها آماده خریدن و این مانع افت قیمتی میشه

درسته اما قرار گیری در نزدیکی سر به سری تقاضا و عرضه در مسکن و ترس از جنگ و تحریم مانع میشه سرمایه گذاری مناسبی انجام بشه
در حال حاضر تبدیل سرمایه از ریال به ارزهای دیگر بیشتر به چشم میخوره

[آینده نگر]

تنها یک اتفاق میتونه باعث ریزش قیمت مسکن بشه و اونم جنگه و اگر روزی دیدیم که قیمت مسکن در حال ریزشه بدونین جنگ نزدیکه و لی فکر میکنم با این اوضاع مملکت نیاز به جنگ نداره چون همین دومینوی فروپاشی اقتصادی خودش همه چی رو داره پیش میبره و از صد تا جنگ بدتره

[تمام]

3-بورس

اما داستان بورس ما تا زمان اتمام این بحران غم انگیز خواهد بوذ بجز بعضی تک سهم ها
انتظار افت قیمتی رو در تمام صادراتی ها باید باشته باشید و البته واردتی ها .
شاید بعضی از مواد غذایی ها رشدی داشته باشن ولی در کل بازار ما منفی خواهد بود
نفتی ها که تحریم شدن (حفاری- پالایشگاها- صدرا- و...)
پتروشیمی ها تحریم شدن(غدیر-پارسان-خارک و....)
معدنی ها احتمال تحریم مستقیم رو داره ولی در کل مشکل ورود دلار به کشور و فروش دارن(ومعادن-کچاد-کگل-فملی-کروی فاسمین و.....)
بانکی ها هم تحریم هستن و از بابت کم شدن گردش منابع مالی در کشور ضرر میکنن(تمام بانکی ها)
کسی تا حالا حساب کرده ببینه بانکهای خصوصی چقدر تا حالا اوراق مشارکت تولید کردن و خریدش رو تضمین کردن؟؟
خوب سود این اوراق رو از کجا میخواد تامین کنه با این شرایط که پروژه های از سود آوری دارن خارج میشن آیا حتی میتونه اصل پول اوراق رو تهیه کنه کلا بانکها باید یا از سرمایه گذاری در پروژه های کشور سود به سپرده های مردم بدن یا از طریق وام دادن به مردم و گرفتن سودهای کلان از مردم یا از طیق کارمزد کارهای بانکی اما دقت کردین اگه قرار باشه مثلا من از بانک وام بگیرم و نه توی ملک نتونم واردش کنم نه توی تولید اون وقت دیگه وام گرفتم بی معنی میشه!!
و در نهایت وقتی تولیدی انجام نشه و ساخت ساز هم نباشه مراودات بین المللی هم نباشه دیگه بانکها کارمزد میخوان از چی بگیرن؟؟!!
میدونید چقدر تا حالا وام برای ساخت و ساز پرداخت شده؟؟ میدونید چقدر از اونها هنوز به بهره برداری نرسیدن؟؟
وقتی قیمتهای مسکن شروع به سقوط کنه آیا منطقی به نظر میاد منی که از مسکن مهر استفاده نمی کنم و از اینده قیمتی این ملک هم مطمئن نیستم برم اقساط وام رو پرداخت کنم ؟؟؟
اگه بانکها برای 1 میلیون خانه هم وام مسکن 20میلیونی داده باشن الان حدود 10میلیارد دلار 2000 تومانی وام دادن رقم درشتی میشه که باید بهش توجه کرد
به نظر من با ادامه یافتن شرایط حال حاضر ورشکستگی بانکها دور از انتظار نیست
مخابرات و انفورماتیک شاید تحریم نشن ولی از بازار تبعیت میکنن و منفی میشن
خوودرویی که اصلا لازم به گفتن نیست که چقدر وضعشون خرابه
سیمانی ها مشکل فروش پیدا میکنن چون احتمالا پروژه های عمرانی در کشور به کل تعطیل بشه برای صادرات هم باز مشکل ورود دلار رو دارن مگر اینکه تو گونی پول بکنن وارد ایران بشه
فولادی ها به نظر با توجه به انتظار من برای متوقف شدن پروژه های عمرانی در کشور در صورت ادامه شرایط کنونی با مشکل فروش مواجه میشن ولی اگه این مورد هم اتفاق نیافته از بازار منفی تبعیت کرده و دست به کاهش پی به ای میزنن
سرمایه گذاری ها همیشه با یه تاخیر از بازار در جهتش حرکت میکنن پس حالا حالا سراغشون نرید
در کل بازار ما آماده شده تا یه افت 30-40درصد داشته باشه باید اعلام کنم که همانطور که قبلا توی تاپیک جناب درخشانی عنوان کردم بازار برای یه ریزش اساسی از همون ریزش های سال 84 شایدم بدتر آماده میشه
باید منتظر پی به ای زیر 4 برای بازار سرمایه کشور بود
متاسفم که باید بگم در صورت ادامه شرایط تحریمی جاری منتظر شاخص زیر 20هزار واحد در گام اول هستم

[تمام]

قیمت املاک تجاری در بعضی مناطق مشهد تا 20% کاهش رو نشون میده نسبت به شب عید

[سيد ياسر شريعت]

همین الانش هم خیلی از سهم ها پی به ای های 4 و پایین تر دارند، البته شرکت ایی مد نظرم هستند که تعدیل منفی خاصی نخواهند داشت
در کلیت صحبت ها با شما موافقم البته در مورد معدنی ها کاملا مخالفم و بازده های بسیار خوبی در انتظار افردایست که بلند مدت نگه دارند سهمشون رو. این وضعیت فعلی رو برای بلند مدتی ها در معدنی ها فقط و فقط فرصت می دونم. با یک تیم قوی حدود 2 سال فقط به بررسی تمام بازارهای معدنی پرداختم و کاملا برای حرف هام دلیل و برهان دارم. بیشتر صحبتم روی گل گهر و ملی مس هست که بسیار کم ریسک هستند و بازده نجومی به همراه خواهند داشت برای کسانی که صبر داشته باشند البته!!

[تمام]

همین الانش هم خیلی از سهم ها پی به ای های 4 و پایین تر دارند، البته شرکت ایی مد نظرم هستند که تعدیل منفی خاصی نخواهند داشت
در کلیت صحبت ها با شما موافقم البته در مورد معدنی ها کاملا مخالفم و بازده های بسیار خوبی در انتظار افردایست که بلند مدت نگه دارند سهمشون رو. این وضعیت فعلی رو برای بلند مدتی ها در معدنی ها فقط و فقط فرصت می دونم. با یک تیم قوی حدود 2 سال فقط به بررسی تمام بازارهای معدنی پرداختم و کاملا برای حرف هام دلیل و برهان دارم. بیشتر صحبتم روی گل گهر و ملی مس هست که بسیار کم ریسک هستند و بازده نجومی به همراه خواهند داشت برای کسانی که صبر داشته باشند البته!!

برای بلند مدت داستان فرق داره البته مثلا برای 2-3 ساله
ولی در کوتاه مدت من قیمت فملی رو 250 تومان میبینم و فولاد رو 150 تومان شاید اعداد بنده به مزاج خیلی ها خوش نیاد ولی تحلیل های بنده اهداف قیمتی گفته شده رو نشون میده

[تمام]

یه چیز جالب دیگه در مورد ملک
یادم هست سال پیش قیمت املاک در منطقه الهیه و منیریه و.. اون طرفها توی مشهد 500تومان نهایت متری 600 تومان بود الان جالبه که قیمت پیش فروش شده 1200 و قیمت خرید هم حدود 1400 شده ولی بدون مشتری
خیابانهای این محله ها رو که رد کنی به بیابون های اطراف مشهد میرسی و شایدم زمین های زراعی یعنی واقعا این زمین ها متری 1400 ارزش داره؟؟

حالا همین منطقه رو من تا آخر سال میبنم که دوباره متری 600 تومان برای فروش التماس کنن
و این اتفاق خواهد افتاد از نظر من

[تمام]

یه نمونه که خودم به عینه دیدم رو از شهر مشهد براتون میگم تا بدونید چقدر شرایط برای افت قمیتی حداقل از تجاری اقامتی و اداری ها فراهم شده
پروژه امید مشهد در فاصله 50 متری حرم مطهر امام رضا بعد از ماهها تبلیغات برای فروش مغازه های خودش ناچار شد مغازه ها رو به دلیل فروش نرفتن به اجاره بده تا لااقل راه اندازی بشه شاید خریدار براش پیدا بشه

پروژه میدان شهدای مشهد با سرمایه گذاری بالای 3میلیارد دلار الان دیگه به بهره برداری رسیده ولی شاید بشه گفت از هزاران مغازه ای که ساخته شده و الان همه خالی هستن فقط 5% فروش رفته و 95% خالی و بدون خریدار باقی مانده
قیمت مغازه های رینگ داخلی میدان شهدا متری 30میلیون تومان و داخلی ها تا متری 20میلیون تومان

با شرایط هم می فروشن ولی خریداری پیدا نشده

هنوز آمار رسمی از تعداد مغازه هایی که در شهر مشهد ساخته شده موجود نیست اما اینقدر زیاده که همه در تعجب از این ساخت و سازها هستن

حالا میشه گفت شرایط برای افت شدید قیمتی در شهر مشهد لااقل برای املاک تجاری اداری و اقامتی فراهم شده

متری 30 میلیون تومان الان قیمت میزان ولی کسی نمی خره اردیبهشت متری 35 میلیون گفته بودن یه قرون هم کم نمیکردن

[aryak110]

جناب تمام عزيز
مطلب خوبي را باز كرديد ..من ديروز متني را نوشتم اما متاسفانه در ارسال با مشكل مواجه شد ...امروز خلاصه ايي از مطالب ديروز عرض ميكنم...
در مقابل هر عرضه ايي بايد تقاضايي وجود داشته باشه ..تقاضاي مازاد جو بدي را ايجاد ميكنه كه نتيجتا باعث غير واقعي شدن ارزش مورد معامله ميشه ..
در اين چند سالي هم كه تقاضا براي ملك رفت بالا دليل عمده اش بانك ها بودند ...
مثالي ميزنم
طرف براي كار اقتصادي خودش از بانك وام ميگيره ... براي گرفتن اين وام وثيقه و يا سند ي رو در رهن بانك ميذاره .. در اكثر مواقع ارزش سند خيلي كمتر از وام اخذ شده بوده ...( زد بند و پارتي بازي )
بعد از مدتي طرف نميتونه وام دريافتي رو پرداخت كنه ..به بياني كم مياره ..بانك وثيقه رو به اجرا ميذاره ..اما ارزش وثيقه خيلي كمتر از مقدار وام دريافتيه ..
مياد سند به شركت زيرمجموعه خودش ميفروشه تا تراز ماليش درست بشه در نتيجه زمين و يا ملكي كه ارزشي مثلا 10 تومني داشته ..ناگهان 100 تومن قيمت ميخوره
دقيقا يكي از دلايلي كه اكثر شركت هاي زير مجموعه بانك ها زيان ده هستن همين موضوع است
اما در شرايط فعلي بانك ها هم پول كم آوردن.. يعني قدرت دادن وام هاي كلان رو ندارن .. در حقيقت مجموع پول هاي خارج شده در اين چند سال از بانك ها در مقايسه با باز پرداخت ها (يعني حجم ورودي پول به بانك) اصلا همخوني نداره ...گذشته از اين موضوع هزينه هاي زندگي سر سام آور رشد كرده و به نظر مياد تا جند وقت ديگر ..طرف دارايي هاي خودشو بفروشه تا هزينه هاي زندگي خودشو پوشش بده ..به بياني ديگر ..دخل خرج نابرابر شده ..درآمد جواب گوي هزينه ها نيست ...
مسلما اين گونه فعل انفعالات اثرات نامطلوبي بر ارزش ملك ميذاره
نكته ديگه هزينه ساخت ساز ملك هست ..كه قيمت تمام شده رو بالا ميبره ...كه خود بيان گر كم شدن قدرت خريدار..
به هر حال اين رشته سر دراز داره كه همانطور كه در طول 8 سال رياست دولت مهر پرور الان داريم اثرات نابخردانه دولت مهرپرور را ميديم ..چندي سال هم طول ميكشه تا قشر متوسط و تقريبا مرفه طعم فقر و نداري رو بچشه