اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

[وحید 20]

رکود بازارمسکن در جنوب تهران
گروه مسکن – مهدیس فرقانی: این روزها بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در برخی مناطق تهران درآمدزایی کافی برای اکثر مشاوران املاک ندارد؛ چراکه طبق گفته بنگاهداران مسکن فعال در مناطق مختلف به خصوص در نیمه جنوبی تهران، بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی راکد است یا اینکه درصد بیشتر معاملات روی واحدهای متراژ کوچک بین 40 تا 60 متر مربع صورت میگیرد.

بالا بودن قیمتهای پیشنهادی فروش از یک سو و کاهش ارزش نقدینگی خریداران از سوی دیگر باعث شده تا اکنون بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی روزهای سردی را تجربه کند و به همین خاطر رکود در بازار مسکن حکمفرما شده است.
یک مشاور املاکی در خیابان ولیعصر جنوبی درباره وضعیت فعلی بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر بازار بسیار ضعیف است؛ چراکه قدرت خریداران با قیمت پیشنهادی فروش مالکان همخوانی ندارد.
وی در ادامه افزود: این روزها اکثر متقاضیان برای خرید واحدهای 40 تا 55 متری به بازار مراجعه میکنند و بودجهای که برای خرید تامین کردهاند نزدیک به 110 میلیون تومان است.
آزاد درباره قیمتهای پیشنهادی فروش تصریح کرد: الان تعداد فروشنده در بازار هم کم است؛ اما در عین حال فروشندهها اگر خریدار باشد واحدشان را خواهند فروخت.
این بنگاهدار تاکید کرد: منظور از خریدار، متقاضی معمولی نیست؛ بلکه منظور، خریداری است که حاضر باشد به جای پرداخت قیمت واقعی واحد مورد نظر، قیمت دلخواه مالک را که شاید بیشتر از قیمت واقعی باشد، پرداخت کند.
وی 40 روز گذشته را به عنوان آخرین نوسان قیمت فروش در بازار مسکن به دلیل تحولات بازار ارز و طلا اعلام کرد و گفت: با توجه به این موضوع قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز حدود 300 هزار تومان با رشد همراه شد.
شواهد نشان میدهند که بازار معاملات مسکن در محدوده اتوبان آهنگ هم نه تنها از رونق برخوردار نیست، بلکه با رکود دست و پنجهنرم میکند.
یک دلال در بازار مسکن این محله اظهار کرد: در حال حاضر اکثر خریداران با بودجه 100 میلیون تومانی در تلاش هستند که بتوانند واحدی حداقل با متراژ 50 متر مربع را خریداری کنند.
وی خاطر نشان کرد: دو ماه گذشته نرخ واحدهای مسکونی فروشی با افزایش مواجه شد؛ به طوری که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی بین 100 تا 150 هزار تومان افزایش یافت.
خادمی عنوان کرد: اما خریداران سعی میکنند که واحد مورد نظر را با قیمت قبل خریداری کنند.
از طرف دیگر در حوالی میدان جمهوری یک مشاور املاکی در رابطه با اوضاع فعلی معاملات واحدهای مسکونی به رکود اشاره کرد و گفت: در 3 هفته گذشته فروشندهها قیمتهای پیشنهادی فروش خود را تغییر دادند و بیشترین نوسان قیمت پیشنهادی متری حداقل 150 هزار تومان به واحدهای نوساز اختصاص یافت.
رضایی دلیل این افزایش قیمت را نرخهای جدید مصالح ساختمانی و همچنین دستمزد کارگران اعلام کرد.
به همین خاطر در حال حاضر هیچ خریداری در بازار قصد خرید ندارد و به نظر میرسد همچون گذشته باید کمی زمان بگذرد تا قیمتهای جدید به ثبات برسد تا متقاضیان هم قیمتها را بپذیرند و اقدام به خرید کنند.

[ایرج اکبری]

مالیات نقل و انتقال مسکن بیش از دو بار درسال 5 درصد بیشتر میشود
علی عسکری در نشستی خبری با اشاره به حمایت های سازمان امور مالیاتی از سرمایه گذاری در بخش مسکن افزود: این سازمان از سرمایه گذاری در این بخش که منجر به بورس بازی و سفته بازی شود، جلوگیری می کند.

معاون وزیر امور اقتصادی و دارایی اظهار داشت: بر همین اساس در لایحه اصلاحیه قانون مالیات ها پیش بینی شده که اگر ملکی که عبارت از واحد مسکونی تجاری و اداری است ، بیش از دو بار در یکسال معامله شود برای هر معامله بیش از دو بار، پنج درصد به نرخ نقل و انتقال مالیات آن اضافه می شود.

به گفته ی وی، نرخ مالیات نقل و انتقال املاک در لایحه اصلاحیه قانون مالیات ها، به همان میزان گذشته است ، اما اگر بیش از دو بار معامله انجام شود، تا پنج بار این پنج درصد اضافه خواهد شد.

[کریم مهدوی]

رکود بازارمسکن در جنوب تهران


روزنامه دنیای اقتصاد نوشت:

این روزها بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در برخی مناطق تهران درآمدزایی کافی برای اکثر مشاوران املاک ندارد؛ چراکه طبق گفته بنگاهداران مسکن فعال در مناطق مختلف به خصوص در نیمه جنوبی تهران، بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی راکد است یا اینکه درصد بیشتر معاملات روی واحدهای متراژ کوچک بین 40 تا 60 متر مربع صورت میگیرد.

[بابک 52]

چهرههای مرموز در بازار مسکن!

فعاليت در بنگاههاي مسكن در حال حاضر تنها شغل آزاد سود ده محسوب ميشود كه در آن، سال به سال اوضاع اقتصادي دلالان برعكس ساير گروههاي شغلي، بصورت تصاعدي بهبود پيدا ميكند.

به گزارش خبرنگار بازار باشگاه خبرنگاران نتايج يك تحقيق ميداني از كسبوكار شهري در تهران نشان ميدهد: صدور مجوز براي حرفه مشاوران املاك بيشترين تعداد مغازههاي تازه تاسيس را –به درخواست خود صاحبان مغازه- به خود اختصاص داده است. همچنين عمده تغيير شغلها در مغازهها به راهاندازي آژانسهاي مسكن ختم ميشود.

افزايش تصاعدي درآمد مشاوران املاك بخاطر اين است كه فقط در اين حرفه تحت تاثير ارتباط مستقيم بين دستمزد دلالان و رشد قيمت مسكن درآمد به اندازهاي بيشتر از تورم واقعي و در بدترين حالت به اندازه تورم رشد ميكند. اين در حالي است كه در ساير مشاغل آزاد، كارمندي يا دولتي، همواره نسبت تورم واقعي به رشد درآمد سالانه، بزرگتر از يك است.

طبق گفته لبنياتيها و صاحبان فروشگاههاي موادغذايي، دلالان مسكن ماهانه حداقل ۲ تا ۳ برابر آنها درآمد خالص به دست ميآورند. فروشگاههاي مواد غذايي تا همين سه چهار سال پيش براي صاحبانشان فوقالعاده درآمدزا بودند اما ظاهرا به دليل افزايش لحظهاي قيمت مواد غذايي و شير و لبنيات و همچنين هزينه نگهداري اين نوع مغازهها –هزينه برق يخچالهاي فروشگاهي و ...- فاصله قيمت فروش كارخانهاي تا قيمت مغازهاي كاهش يافته و در نتيجه عايدي ماهانه لبنياتيها افت شديد پيدا كرده تا جايي كه هماكنون بقاليهاي محلي در ماه بيشتر از يك ميليون تومان درآمد به دست نميآورند.

با افت كاسبي در فروشگاههاي مواد غذايي هماكنون بنگاههاي مسكن رتبه اول بيشترين درآمد را در بين انواع كاسبيهاي شهري در اختيار دارند.

درآمد مشاوران املاك علاوه براينكه از ساير سرقفليها و مغازههاي تجاري بيشتر است يك فرق اساسي ديگر هم با بقيه دارد. درآمد و كسب سود در بنگاههاي مسكن تقريبا بدون هيچ هزينه سرمايهاي، حاصل ميشود.

برخيها حرفه مشاوراملاكي را در رديف فعاليتهاي خدماتي طبقهبندي ميكنند و معتقدند: اگر چه بنگاههاي مسكن كالايي توليد نميكنند اما خدماتي كه به مردم (متقاضي مسكن) ارايه ميدهند باعث درآمدزايي آنها ميشود.

اما در مقابل اين نگاه، گروه ديگري اعتقاد دارند: تنها ابزار رايگاني كه مشاوراناملاك از آن براي فعاليتشان استفاده ميكنند، زبان و ادبيات بازاري با سخنوري حرفهاي آنهاست كه در اين حالت، مشاوراملاك با استفاده از يكسري واژههاي مردمپسند و مشتري جذب كن همچون «ملك اكازيون است»، «اگر نخريد از دستتان رفته است»، «طرف پول لازم شده و ميتوانيد ملكش را زير قيمت بخريد»، «قيمتها شروع به بالا كشيدن كرده، بايد عجله كنيد» و در نهايت «بهترين آپارتمان محله را براي شما خريد كرديم» خريداران مسكن را جذب ميكنند و در فاصله حداكثر يك هفته بازاريابي براي او، درآمدي به اندازه حداقل يك درصد ارزش روز آپارتمانهاي مسكوني كسب ميكنند (درباره نحوه محاسبه درآمد يا همان پورسانت بنگاههاي مسكن در اين پرونده بصورت مفصل توضيح خواهيم داد).

زبان مشاوران املاك براي جذب فروشنده (مالك) نيز دقيقا ۱۸۰ درجه با آنچه براي خريدار ميچرخد، متفاوت است. دلالان ملك براي فروشنده از عباراتي نظير «ملك ارزش آنچناني ندارد»، «اگر نفروشيد روي دستتان رسوب ميكند»، «طرف بدجوري طالب ملك شما شده»، «قيمتها سرپاييني شده» و در نهايت «موقعيت آپارتمان شما در محله مناسب نيست» استفاده ميكنند. به اين ترتيب اوج هنر مشاوراناملاك در همين چند جمله خلاصه ميشود كه البته در اين صنف هر چقدر افراد بتوانند اين ادبيات مندرس و كليشهاي را بهتر به كار ببرند و نقش كسي را كه همه دغدغهاش «يافتن يك واحدمسكوني مناسب براي متقاضي» يا «جستجو براي يك خريدار دست به نقد براي مالك» است خوب بازي كنند، تا چند برابر بيشتر از مبتديهاي بازار دلالي، درآمد عايدشان ميشود.
اما آيا شغل مشاوراملاكي در همين پروسه ساده و كمخرج و در عين حال پرسود خلاصه ميشود؟

آيا عواقب بيتوجهي به مسووليت سنگيني كه در همه مشاغل ديگر بخصوص مشاغل آزاد، همواره صاحب شغل را تهديد ميكند، در حرفه دلالي مسكن، كاملا تعطيل است؟!

جايگاه احترام به خواسته و توقع مشتري و حمايت از حقوق مشتري در اين حرفه كجاست؟

متاسفانه فرهنگ غالب در حرفه مشاوراناملاك در برابر پرسش اول، پاسخ روشن و مستدل ندارد.

اين فرهنگ در مواجهه با پرسش دوم معمولا اين گونه پاسخ ميدهد: «مشتري با ميل و رغبت خودش اقدام به معامله ميكند و بعد از عقد قرارداد، مسووليت خوب يا بد معاملهاي كه سر گرفته با طرفين است.»

البته در اين حرفه، هستند افرادي كه بنگاه مسكن تحت مديريت آنها امنترين جا براي كسب انواع مشاورههاي ملكي است بدون آنكه ذرهاي از منافع واقعي مشتري توسط مشاوراناملاك در اين بنگاهها، ناديده گرفته شود.

مشاوران املاك چه كارهاند؟
خلأهاي نظارتي در بازار مسكن و سرگرميهايي كه دو وزارتخانه مسوول بازار مسكن يعني وزارت راهوشهرسازي و وزارت صنعت، معدن و تجارت سالهاست براي خودشان درست كردهاند (مسايلي همچون مسكن مهر يا خودرو) باعث شده همه جاي بازار مسكن به حياتخلوت مشاوراناملاك تبديل شود طوريكه سبقت فعالان اين حرفه از وظيفه و مسووليت اصليشان، از يكسو بازار ملك را به كجراهههاي پرهزينه هدايت كرده و از سوي ديگر خواستههاي بازار را بدون پاسخ گذاشته تا جاييكه ابهامات متنوع در بين خريدار و فروشنده تحت تاثير ناتواني علمي و فني برخي مشاوراناملاك در مديريت درست بازار، در اغلب مواقع باعث دامن زدن به افزايش قيمت مسكن، افزايش اجارهبها، احتكار، خالي نگه داشتن ملك و انواع چالشها شده است.

وظيفه اصلي مشاوراناملاك عبارت است از شناسايي مالك و مشخصات دقيق آپارتمانهاي فروشي در يك محله و سپس بازاريابي براي فروش اين آپارتمانها به كساني كه به عنوان متقاضي يا خريدار، متناسب با سليقه و توان مالي كه دارند.

در قالب اين وظيفه، مشاوراناملاك بايد قبل از هر اقدامي، ابتدا طرف تقاضا را به لحاظ انواع فاكتورهاي اقتصادي و اجتماعي همچون ميزان قدرت خريد، ميزان متراژ دلخواه، نوع آپارتمان، عمر آپارتمان و ساير ويژگيها مورد ارزيابي قرار دهد.

سپس بازار تقاضاي شناسايي شده را طبقهبندي كند و بعد از آن، بازار عرضه را بابت آنچه مشتري تمايل به خريد دارد، مديريت كنند.

اما آنچه كه هماكنون در اكثريت قريب به اتفاق بنگاههاي مسكن رايج شده، حركت از تهخط به سرخط است.
مشاوران املاك عادت كردهاند در زمين فروشنده ملك توپ بزنند به اين صورت كه بازاريابيهايشان را كاملا به نفع مالك يكطرفه كردهاند.

اكثر مشاوران املاك اول براي فروشنده فايل درست ميكنند و سپس فايلها را بدون آنكه خواست خريدار فايل شود، براي خريداران ورق ميزنند. در اين بازار رسم بر اين است كه دلال به جاي اينكه براي مشتري ملك پيدا كند، براي ملك مشتري پيدا ميكند.

مشاوران املاك عادت كردهاند قيمت مسكن را از روي آنچه فروشنده اعلام ميكند، تعيين ميكنند و همين شيوه غلط در قيمتگذاري امروز باعث نوسانهاي غيرمنطقي قيمت مسكن شده است تا جاييكه در سالهايي، آنچنان حبابي وارد قيمت ملك ميشود كه بخاطر ناتواني در خريد، بازار در ركود فرو ميرود.

متاسفانه سطح پايين سواد آكادميك در بين اكثر مشاوران املاك و مديريت قيمت گذاري ملك توسط اين افراد، ضعف اصلي حرفه مشاوراناملاك محسوب ميشود. اما در اين صنف عمده فعالان در سطح مديريت بنگاهها، بازنشسته شغلهاي غيرموثر در سطوح كارمندي هستند. در قسمت پايينتر يعني لايه مشاوران املاك –كساني كه در پشت ميز بنگاهها پاسخگوي خريدار و فروشنده هستند- نيز اغلب گروههاي سني جواني هستند كه يا پشت كنكور ماندهاند يا اصلا علاقه اي به تحصيل دانشگاهي ندارند.

طوريكه قشر دانشجوي كاسب در بنگاه مسكن به ندرت ديده ميشود. اين وضعيت موجب شده در بنگاههاي مسكن نوعي فعاليت صوري و ظاهر آنچه بايد توسط مشاوراناملاك انجام شود، اتفاق بيفتد. البته گروههاي تحصيلكرده در رشتههاي حقوق يا مديريت تجاري نيز در رديف مديران بنگاهها وجود دارد كه اين گروه يكي از بهترين روشهاي بازاريابي را در بازار مسكن پياده ميكند.

اما در اين ميان هيچ نظارتي بخصوص از طرف دستگاه متولي بخش مسكن در دولت يعني وزارت راهوشهرسازي بر عملكرد بنگاههاي مسكن نميشود تا جايي كه تابستان گذشته به درخواست اين وزارتخانه و تصويب در هيات دولت مقرر شد اجاره بها حداكثر ۱۵ درصد نسبت به اجارهبهاي سال گذشته افزايش پيدا كند اما به گواه اجارهنشينها، اين مصوبه در برخي بنگاههاي املاك به نوعي شوخي و طنز سال بازار مسكن تعبير شد و مشاوراناملاك هيچ خطقرمزي براي موجران در تنظيم اجارهنامههاي تابستان ۹۱ در نظر نگرفتند. دولت هيچ دستورالعمل يا مقررات خاصي به مشاوراناملاك براي صفر تا ۱۰۰ فعاليتشان ابلاغ نكرده است و تقريبا آنها را در مديريت بازار مسكن آزاد گذاشته است.

سرويس به مشتري در حد پورسانت!
برخي مشاوراناملاك به جاي پرداختن به اصول حرفهاي دلالي ملك –شناسايي خواسته خريدار و سپس مديريت عرضه- همه توانشان را به كار ميبرند تا دو طرف را پاي ميز مذاكره فرا بخوانند. براي برپايي اين ميز، مشاور بعد از آنكه آپارتمان فايلشده را به خريدار نشان داد و قيمت فروش را اعلام كرد و بلافاصله با تعجب خريدار بابت قيمت بالا روبرو شد، با اين وعده كه فروشنده پاي ميز مذاكره، تا حد رضايت خريدار تخفيف خواهد داد، نظر او را براي رو در رو شدن با فروشنده سر يك روز مشخص، جلب ميكند. مشاور املاكي از طرف ديگر به فروشنده با بيان اينكه خريدار از قيمت و ملك رضايت دارد، زمان مشخصي را براي مذاكره نهايي اعلام ميكند.

همه اين وعدهها به دو طرف در شرايطي اعلام ميشود كه طرفين در حقيقت هنوز به هيچ اشتراك نظري بابت قيمت نرسيدهاند!

در اين حالت، در پشت ميز مذاكره معمولا دو اتفاق خواهد افتاد. در اغلب مواقع با دوره كردن خريدار توسط مشاوراملاك و فروشنده، وي به قبول قيمت پيشنهادي فروشنده، راضي ميشود و گاهي اوقات هم بدون آنكه معامله انجام شود، خريدار و فروشنده از بنگاه خارج ميشوند.

اما در صورتيكه ميز مذاكره به نوشتن قولنامه ختم شود، خريدار و فروشنده بلافاصله بعد از امضاي قراردادي كه معمولا تا لحظه امضاء، طرفين از متن آن هيچ اطلاعي ندارند (!) موظف ميشوند حقكميسيون يا همان حقالزحمه يا به عبارتي پورسانت مشاوراملاك را پرداخت كنند. بررسيها نشان ميدهد بنگاههاي مسكن معمولا به محض دريافت پورسانتشان، معامله را پايانيافته تلقي ميكنند و از پيگيريهاي بعد از عقد قرارداد -كه طبق نظر كارشناسان حقوقي مديريت اين پيگيريها به مراتب مهمتر از اقدامات قبل از عقد قرارداد است- تقريبا خودشان را كنار ميكشند.

گفته ميشود بخش زيادي از پروندههاي حقوقي ملكي در دادگستريها به مرحله بعد از امضاي قرارداد خريد و فروش مربوط ميشود طوريكه عدم تعهد طرفين معامله به آنچه طبق بندهاي قرارداد مكلف به عمل به آن شدهاند، باعث طرح دعاوي حقوقي و اختلافات ملكي بين افراد ميشود.

غفلت مشاوراناملاك از كجا شروع ميشود؟
مشاوراناملاك در زمان تكميل فرمهاي قرارداد فروش ملك (مبايعه نامه) يا قرارداد اجاره ملك (اجاره نامه)، نيازي به رويت متن قرارداد توسط طرفين معامله را نميبينند. مشاوراناملاك حتي مدارك طرفين را يك روز جلوتر دريافت ميكنند و براي جلوگيري از وقتكشي يك روز جلوتر، خودشان قرارداد را تنظيم ميكنند و از طرفين معامله ميخواهند يك روز بعد فقط به مدت چند ثانيه در بنگاه حاضر شوند و قرارداد را امضا كنند.

اين در حالي است كه در صورت مطالعه دقيق مفاد و تعهدات قيد شده در قراردادهاي ملكي، خيلي از كساني كه نخوانده، ملك ميفروشند يا ملك ميخرند، از اين اقدام صرفنظر خواهند كرد و در نتيجه بخش عمدهاي از اختلافات ملكي و كلاهبرداريها در اين حوزه نيز كاهش پيدا ميكند. مثلا اگر طرفين معامله بدانند در مبايعهنامه دو بند وجود دارد كه طبق يكي از آنها، به ازاي هر روز تاخير در واگذاري كليد واحدمسكوني به خريدار، فروشنده معادل درصدي از ارزش ملك، مشمول جريمه خواهد شد، و طبق بندي ديگر به ازاي هر روز تاخير خريدار در تسويهحساب كامل، خريدار جريمه ميشود، در اين صورت دو طرف با آمادگي كامل قرارداد را امضاء خواهند كرد.

اما متاسفانه در برخي بنگاههاي مسكن، اين دو بند لاك گرفته ميشود و از نوشتن مبلغ يا درصد جريمه در آن خودداري ميشود تا جاييكه طرفين معامله بعد از شكايت از يكديگر و رفتن به محاكم حقوقي بعد از آنكه به سفارش قاضي، به متن قرارداد رجوع ميكنند تا هر آنچه در اين دو بند قيده شده مبناي قضاوت قرار گيرد، متوجه ميشوند اصلا جريمهاي منظور نشده كه بخواهد اخذ شود!

همچنين مورد ديگري كه فقط در برخي بنگاههاي مسكن به دقت مورد پيگيري قرار ميگيرد و براي فقط برخي از مشاوراناملاك اهميت دارد، اخذ تعهد از طرفين معامله براي رفتن در روزي مشخص به دفاتر اسناد رسمي و انتقال مالكيت به خريدار است.

در مبايعه نامه ها بندي براي اين تعهد وجود دارد اما در اغلب موارد، فروشنده از انتقال سندرسمي به خريدار امتناع ميكند طوريكه خريدار در مراجعه به بنگاه بابت پيگيري اين مهم، با اين پاسخ روبرو ميشود: «مبايعه نامه اي كه در اختيار داريد حكم سند را دارد و نگران سند محضري نباشيد».

منبع خبر : دنیای اقتصاد

[بابک 52]

ابلاغ افزایش قیمت مسکن مهر وزیر راه و شهرسازی درباره افزایش قیمت ساخت مسکن مهر، گفت: این افزایش نرخ را به زودی ابلاغ میکنیم. وی در خصوص مسکن مهر شهر تهران تصریح کرد: همه کسانی که در پروژه تهرانسر ثبت نام کنند خانه به آنها تحویل خواهد شد. وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: بنا نداریم در تهران با شرایط مسکن مهر خانه به مردم تحویل دهیم زیرا اگر این کار انجام شود دیگر موضوع رفتن به شهرهای جدید پردیس، پرند، هشتگرد و اندیشه معنا و مفهوم نخواهد داشت و همه میخواهند در مناطق 22گانه تهران زندگی کنند. نیکزاد تصریح کرد: طبق نقطه نظرات مردم، برخی از نظر شغلی نمیتوانند در پرند یا پردیس زندگی کنند بنابراین باید مسکن تهرانسر را انتخاب کنند و البته متروی پرند و هشتگرد با سرعت مطلوبی در حال ساخت است. نیکزاد اضافه کرد: در شرایط مسکن تهرانسر، سود پیمانکار توسط کسی که میخواهد مسکن را خریداری کند، پرداخت میشود ضمن آنکه زمین مسکن به صورت 30 درصد نقد و 70 درصد اقساط واگذار میشود اما در آن تقسیط به هر میزان که پول زمین باشد قسط از یک میلیون تومان بیشتر نخواهد بود. وزیر راه و شهرسازی افزود: اگر کسی بتواند پول خود را که بیش از 100 میلیون تومان است ارائه دهد و میداند که میتواند ماهانه یک میلیون تومان قسط بدهد میتواند از پروژه تهرانسر استقبال کند. وی یادآور شد: در حال حاضر در بخش مسکن تهران، 3 سایت تعریف شده است که وزارت راه بر سایت تهرانسر تأکید دارد و برای بقیه سایتها هم اگر متقاضی باشد زمینها را استحصال کردهایم. وزیر راه و شهرسازی افزود: وزارت راه پروژه تهرانسر را برای مردم تشریح کرد و آنها هم قبول کردند، کسی که آورده کمتری دارد میتواند به پرند برود و کسی که آورده بیشتری دارد میتواند به پردیس برود و کسی آورده بالاتری دارد در تهران به وی مسکن میدهیم و کسی که آورده زیادتری دارد در بنگاه معاملات ملکی در خدمت آنها هستیم. * برنامههای خود در وزارت ارتباطات را در جلسه معارفه اعلام میکنم نیکزاد در پاسخ به سؤال خبرنگاران درخصوص سمت جدید وی در سرپرست وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات و اینکه آیا وی از عهده این سمت برمیآید؟ گفت: برنامههای خود را در وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات را روز معارفه اعلام میکنم. وی افزود: بالاخره دولت این تصمیم را گرفته است و من سرباز نظامم و آرزو داریم به مردم خدمت کنیم و هر مأموریتی که به ما محول شود با توان کامل سعی میکنیم از عهده آن برآییم. وزیر راه و شهرسازی در خصوص تحصیلاتش گفت: من مهندس عمران هستم، لیسانس دانشکده علوم انسانی را دارم، فوق لیسانس مدیریت را دارم ضمن آنکه مدرک مهندسی عمران را هم داردم. نیکزاد افزود: حمل و نقل و ارتباطات در تمام کشورها یک وزارتخانه است، در جمهوری اسلامی ایران وزارت راه و ترابری سابق و مسکن وشهرسازی سابق ادغام شد و یک وزارتخانه شده است. سرپرست وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات افزود: برخیها اعتقاد دارند که وزارت راه، مسکن، ارتباطات و یک وزارتخانه دیگر که نمیخواهم اسم آن را بیاورم باید ادغام شده و وزارت زیربنایی را تشکیل دهند.

[وحید 20]

بازار مسكن؛ تخمين رفتار زمستان

دنياي اقتصاد- درباره چشمانداز كوتاهمدت بازار مسكن، به دور از هيجانات كاذب اين روزها كه برخي فعالان بازار بهخصوص اعضاي حاضر در جامعه تقاضا را تحتتاثير قرار داده، مطالعهاي انجام شده است كه نتايج آن، انتظار براي شوكشديد قيمت مسكن را رد ميكند.از حدود دو ماه گذشته تحت تاثير افزايش و تحرك در معاملات مسكن، زمزمههايي با مضمون جهش قيمت و اين فرضيه كه نقدينگيهاي بهكارگرفتهشده در بازارهاي ارز و طلا تغيير مسير خواهند داد، در بازار مسكن شنيده شد و در مقابل آن نيز سناريويي با محتواي رشد منفي قيمت ملك بهواسطه تحولات در سياست خارجي، براي فعالان بازار ترسيم شد.اما بررسيهايي كه در مطالعه جديد با لحاظ كردن 11 پارامتر دروني و بروني اثرگذار بر بازار مسكن انجام شده، حكايت از غيرواقعي بودن پيشفرضهاي موجود دارد و تاكيد ميكند: آنچه بيش از ساير گزينهها محتمل به نظر ميرسد اين است كه رشد قيمت مسكن در ماههاي باقيمانده از نيمهدوم سال جاري اندكي فراتر از نرخ تورم بانكمركزي خواهد بود.در بين پارامترهاي كاهشدهنده قيمت مسكن، پارامتر «كشش درآمدي خانوارها» نقش محوري دارد؛ طوري كه افت قدرت خريد خانوارها در اثر افزايش قيمتها در سبد هزينهاي طي ماههاي اخير، رشد قيمت مسكن را پشتيباني نخواهد كرد.در اين مطالعه از طريق تحليل تكنيكال، نرخ رشد زمستاني قيمت مسكن نيز محاسبه شده است.

«دنياياقتصاد» با تحليل تكنيكال، متغيرهاي موثر بر قيمتمسكن را بررسي ميكند
بازار مسكن؛ تخمين رفتار زمستان

رد سناريوي شوك شديد قيمت مسكن با استناد به اثر تركيبي 11 پارامتر اقتصادي و سياسي بر بازار
كشش درآمدي خانوارها به دليل وسعت تورم ماههاي اخير افزايش قيمت مسكن را پشتيباني نميكند
دنياياقتصاد- براي فعالان بازار مسكن و در بين آنها از همه بيشتر، اعضاي حاضر در جامعه تقاضا، از حدود دو ماه پيش به دليل پيشفرض قرار گرفتن تحولاتي كه هم در حوزه سياست خارجي و هم در حوزه اقتصاد بازارهاي موازي رخ داده، اين انتظار بهوجود آمده است كه «مختصات بازار ملك با تغيير روبهرو ميشود.»
پيشبيني برخيها در قالب اين انتظار تكرار تجربه كاهش قيمت مسكن مربوط به سالهاي 87 و 88 است كه البته فرضيه اين گروه نشاتگرفته از توجه مطلق به تحولات سياسي در كشور است. اما برخي ديگر با تعقيب وقايع اخير در سفتهبازيهاي دستكم يكساله در حوزه طلا و دلار تصور ميكنند جهش سال86 و رشد 80 درصدي قيمت يكبار ديگر بازار مسكن را فرا خواهد گرفت. هرچند اين دو نگاه هماكنون به عامل تحريككننده معاملات تبديل شده و حاشيهنشينهاي بازار مسكن را به «فروشندهمصمم» و «خريدارقطعي» تبديل كرده، اما غفلت از ساير پارامترهاي موثر بر قيمت مسكن و همچنين عدم محاسبه ارتباط و تناسب بين همه عوامل دروني و بيروني بازار مسكن در اين دو فرضيه، پيشبينيهاي موجود در بازار را با خطاي فوقالعاده بالايي همراه كرده است.
در اين ميان، مطالعهاي جامع درباره آينده كوتاهمدت بازار مسكن در حوزه معاملات و قيمتها با احتساب همه فاكتورهاي موثر بر اين بازار انجام شده است كه نتايج آن، تحقق انتظار كاهش و در عين حال جهش قيمت مسكن را بعيد ميداند.
اين مطالعه ضمن تحليل تكنيكال قيمت مسكن، 5 پارامتر بالابرنده قيمت (از جمله رشد نقدينگي و بازدهي داراييها) و همچنين 6 پارامتر كاهشدهنده قيمت (شامل ساختوسازهاي وسيع بعد از سال88 و تخريب توان خريد خانوارها در اثر رشد قيمت سايركالاها در سال جاري) را شناسايي كرده و در نهايت برآيند نيروي اثرگذار بر قيمت مسكن را شناسايي كرده است، طوري كه محاسبات در اين بررسي نشان ميدهد در زمستان پيشرو نرخ رشد قيمت مسكن از نرخ تورم اعلامي از سوي بانكمركزي جلو ميزند، اما شوك شديد قيمتي اتفاق نميافتد، طوري كه ميانگين قيمت مسكن در تهران تا قبل از سال92 از مرز 5/3 ميليون تومان در مترمربع خواهد گذشت.
در مطالعهاي كه جزئيات آن در زير آمده، تاكيد شده است: از آنجا كه اراده دولت در امور سياسي و اقتصادي ماههاي آينده ميتواند مسير برخي پارامترهاي موثر بر قيمت مسكن را تغيير اساسي دهد، بنابراین در محاسبات صورت گرفته كماكان درصد خطا وجود دارد، اما سعي شده ضريب آن به كمترين حد ممكن برسد.

مسکن با دارا بودن سهم 30 درصدی در سبد هزینههای خانوار، از نقش بینظیری برخوردار است؛ از سوی دیگر مسکن، قسمت قابل ملاحظهاي از ثروت بخش خصوصي را به خود اختصاص داده است. به همین دلیل تحولات این بازار با دقت هر چه تمامتر توسط مردم و البته مسوولان امر رصد میشود؛ واقع مطلب نیز این است که هیچ دولتی به اندازه دولتهای نهم و دهم برای حل مشکلات مزمن مسکن ورود كرده است بهگونهای که بهرغم برخی کاستیها، در مجموع میتوان عملکرد قابل دفاعی برای آن درنظر گرفت؛ با این حال بسیاری از رخدادهای بازار مسکن، اجتنابناپذیر است ضمن اینکه بعضا از ماهیت فرابخشی برخوردار میباشد.
به منظور تبیین مختصات بازار مسکن در زمستان سال جاری، مطالعهای با محوریت دکتر بهروز ملکی و مشارکت فرید قدیری و علی قائدی صورت پذیرفت. بر اساس نتایج این مطالعه، پیشبینی قیمت مسکن بر اساس برآیند نیروهای درون و برون بخشی شکل ميگیرد که میتواند همراه با خطا باشد چراکه نیروهای مذکور همسو نمیباشند؛ در این راستا و به منظور کاستن از ضریب خطا، ضمن بهرهمندی از تحلیل تکنیکال بازار مسکن، فرضیه کاهش یا تثبیت قیمت مسکن رد و فرضیه افزایش قیمت مسکن تایید شد.
بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخشهای اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر ميپذیرد؛ بر این اساس پیشبینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطاي (انحراف معیار) بالایی ميباشد. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونهای است که موجب پیشبینیهای متنوع و گاه متناقض فعالان در خصوص قیمت مسکن ميشود. در سال جاری مجموعهاي از عوامل اقتصادي و سياسي بر رفتار قيمتها در بازار مسکن تاثير ميگذارد، اما اينكه در زورآزمايي فاكتورهاي موثر بر قيمت مسكن، كدام یک بر بازار مسلط خواهد شد، نيازمند بررسي است؛ براین اساس ميتوان با لحاظ یکسری از فروض و همچنین طبقهبندی عوامل در دو گروه فزاینده و کاهنده، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در زمستان سالجاری پرداخت.
عوامل فزاینده قیمت مسکن
1- رشد قیمت نهادههای تولید مسکن تاثیر مستقیمی بر تحریک قیمت مسکن از ناحیه افزایش هزینههای ساخت بر جای میگذارد(تورم فشار هزینه) واقع مطلب این است که پس از هدفمند کردن یارانهها، دولت اجازه اصلاح قیمت به مصالح عمده ساختمانی- خصوصا فولاد – نداد، ولی از زمستان سال گذشته، نشانههایی دال بر چراغ سبز دولت به فولادسازان مشاهده شد؛ با ورود به سالجاری و شکلگیری التهابات ارزی، فرصت مغتنمی از سوی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی برای افزایش قیمت محصولاتشان به وجود آمد که منجر به افزایش شدید قیمت اکثر مصالح ساختمانی شد.
2- شکلگیری تقاضاهای جدید مسکن در سال جاری(ناشی از خانوارهای جدید و همچنین تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از سالهای قبل موجب تداوم تورم فشار تقاضا بر بازار به شمار ميرود.
3- هنگامی که هزینههای دولت از درآمدهای آن بیشتر باشد، دولت با کسری بودجه مواجه میشود. اگر دولت برای حل مشکل کسری بودجه اقدام به استقراض از بانک مرکزی کند، پایه پولی و به دنبال آن نقدینگی افزایش مییابد. برآوردها حاکی از آن است که از آغاز دولت نهم تاکنون، حجم نقدینگی بیش از 5 برابر شده است؛ بهگونهای که در شرایط کنونی، روزانه به طور متوسط 250 میلیارد تومان نقدینگی جدید به اقتصاد ایران تزریق میشود! که از عوامل موثر در تحریک تقاضای مسکن (به خصوص تقاضای سرمایهای) میباشد.
4- یکی دیگر از مهمترین عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی ميباشد؛ رشد شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی نشاندهنده میزان کاهش ارزش واقعی ریال است؛ بنابراين به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی مسکن برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش مییابد. بر اساس آخرین اطلاعات بانک مرکزی، رشد شاخص بها در مهر ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل از رشد 32 درصدی برخوردار بوده است. (قدرت خرید132 میلیون تومان کنونی معادل 100 میلیون تومان یکسال قبل است.) این در حالی است که بسیاری از صاحبنظران اقتصادی معتقدند نرخ تورم بانک مرکزی با کم برآوردی مواجه میباشد؛ در چنین شرایطی به هیچ وجه نمی توان رشد قیمت مسکن در سال جاری را نامتعارف دانست.
5- مسكن كالايي با كاركرد دوگانه (مصرفي- سرمايهاي) ميباشد؛ از سوی دیگر نحوه تخصيص ثروت افراد ميان داراييهاي مختلف، بستگي به نرخ بازدهي نسبي آنان دارد به طوري كه انتقال در سبد دارايي افراد به منظور بهرهمندی از بازدهی انتظاری صورت میپذیرد؛ بر این اساس میتوان انتظار داشت در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و همچنین تخلیه تدریجی اثرات تورم زای ارز، قیمت مسکن با تحریک مواجه شود.
عوامل کاهنده قیمت مسکن
1- مهمترین عامل تعدیل بازار مسکن که مورد اتکای دولتمردان نیز ميباشد وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال جاری ميباشد؛ چرا که از یکسو تمام اقدامات دولت در چند سال گذشته برای طرح مسکن مهر، به تدریج به ثمر نشسته و در ماههای آینده، شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور خواهیم بود و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانههای ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانههای ساختمانی از اواخر سال 88 به اینسو از وضعیت مناسبی برخوردار ميباشد و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، در سال جاری بازار مسکن با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود.
2- نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت ميباشد؛ بنابراين توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکلگیری شوک قیمتی ندارد خصوصا که در سال جاری وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نمی باشد تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمتها را پشتیبانی كند. از سوی دیگر با مقاومت وزارت راه و شهرسازی، افزایش وام خرید مسکن منتفی شد که این سیاست، از وارد شدن فشار مضاعف تقاضا بر بازار مسکن کاسته است.
3- دولت با کنترل روانی بازار مسکن توسط طرحهایی چون مسکنویژه تهران، سعی میكند از ورود التهاب به بازار جلوگیری كرده و افزایش احتمالی قیمتها را تعدیل كند.
تحلیل تکنیکال
در مجموع ميتوان گفت: پیشبینی درباره نحوه نوسان قیمت مسکن براساس برآیند نیروهای فوقالذکر شکل ميگیرد که میتواند همراه با خطا باشد؛ چراکه نه تنها نیروهای مذکور همسو نمیباشند بلکه رفتار برخی از آنان از جمله بورس، نقدینگی و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و به تبع افزایش خطا در پیشبینی قیمت مسکن ميشود. در چنین شرایطی بهره مندی از تحلیل تکنیکال میتواند تا حدودی راهگشا باشد؛ تحلیل تکنیکال روشی برای پیشبینی قیمتها در بازار از طریق مطالعه وضعیت گذشته بازار است. در این تحلیل از طریق بررسی تغییرات و نوسانهای قیمتها و حجم معاملات و عرضه و تقاضا میتوان وضعیت قیمتها در آینده را پیشبینی کرد. اساس این تحلیلها بر استفاده از نمودار و رابطههای ریاضی و هندسی متمرکز است.
این نوع تحلیل با استفاده از «مطالعه رفتار و حرکات قیمت و حجم دارایی در گذشته و تعیین قیمت و روند آینده دارایی» صورت میپذیرد. این روش بیشتر مورد استفاده سرمایه گذاران قرار میگیرد تا به این صورت بازده انتظاری خود را با استفاده از نوسانات قیمت دارایی افزایش دهند؛ در واقع سرمایه گذاران با دیدگاه کوتاه مدت و میان مدت از این روش بهره میجویند.
در خصوص بازار مسکن، تجارب گذشته حاکی از سینوسی بودن روند قیمت مسکن ميباشد به گونهای که پس از 3 سال ثبات نسبی در بازار مسکن (87تا89)، انتظار فعالان مسکن از سال 90 به اینسو، در جهت افزایش قیمت مسکن قرار گرفته است.
نکته دیگر قابل اشاره، مربوط به «نسبت قیمت به اجاره مسکن» است که رابطهای ساختاری به شمار میرود؛ به طوریکه قیمت و اجاره مسکن رابطهای بلندمدت و باثبات دارند؛ در نتیجه به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار ميرود دیگری نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد؛ بنابراين با توجه به اینکه طی چند سال گذشته ميزان افزایش اجارهبها بیش از نرخ افزایش قیمت مسکن بود؛ علیالاصول در سالجاری پتانسیل رشد قیمت مسکن بیش از رشد اجاره ميباشد. همانطور که در نمودار ذیل نیز مشخص است، هم اکنون نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه حدود 16 میباشد؛ در حالیکه رصد روند گذشته، نشان دهنده قابلیت بازار برای افزایش این نسبت از طریق افزایش قیمت مسکن طی ماههای آینده میباشد.
اقتصاد سیاسی مسکن
در خصوص تاثیر مذاکرات هستهای ایران و 1+5 بر قیمت مسکن، باید توجه داشت میزان تنشها، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارايیهای مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت بهگونهای که درصورت وقوع بنبست در مذاکرات و به تبع، افزایش تنشها و تحریمها، بدون تردید حجم قابل ملاحظهای از نقدینگی به سمت طلا و ارز گسیل خواهد شد و در مقابل، در صورت شکلگیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و به تبع کاهش تنشها و تحریمها، انتظار ميرود دارايیهای تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.
جمع بندی
هرچند پيش فرضهاي گوناگون، منجر به پيشبينيهاي متنوع بازار مسكن در کوتاه مدت میباشد؛ بااینحال به نظر میرسد در ماههای پیش رو، تثبیت قیمت مسکن منتفی میباشد اما این سخن به معنای ورود شوک شدید قیمتی به این بخش نمی باشد بلکه آنچه بيش از ساير گزينهها، محتمل به نظر ميرسد اين است كه رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری، فراتر از تورم عمومی بانک مرکزی خواهد بود؛ بهگونهای که میتوان انتظار داشت متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در مناطق بیست و دوگانه تهران، پیش از فرا رسیدن سال 92 از رقمهاي فعلي فراتر رود.

[بابک 52]

مصالح ساختمانی 20 تا 25 درصد ارزان شد


رئیس کانون سراسری انبوه سازان با اشاره به کاهش 20 تا 25 درصدی قیمت مصالح ساختمانی، گفت: صنعتی سازی مسکن را در داخل کشور بومی کردیم.


به گزارش پایگاه خبری تحلیلی اقتصاددان به نقل از مهر، ایرج رهبر در چهارمین همایش تخصصی و فناوری نوین صنعتی سازی ساختمان گفت: صنعتی سازی در کشور ما روبه پیشرفت است و در سالهای قبل درصد کمی به صنعتی سازی اختصاص داشت اما هم اکنون 40 درصد از ساخت و ساز کشور صنعتی است.


وی با اشاره به اینکه صنعتی سازی در دو بخش انجام می گیرد، گفت: بخش سازه ای که به صورت 60 درصد صنعتیسازی انجام می گیرد و هم اکنون 40 درصد از صنعتی سازی به این روش است.


رهبر با بیان انیکه امیدواریم در سالهای آینده سهم 90 درصدی صنعتی سازی در این بخش را داشته باشیم، اظهار داشت: ساخت انفرادی را هم می خواهیم که صنعتی سازی شود که در این روش می توانیم قطعات تکی را در کارخانه ها مونتاژ کنیم ضمن اینکه در داخل ساختمان هم می توان صنعتی سازی را به کار برد.


وی تصریح کرد: در این روش از نظر هزینه ها، کاربرد مصالح و کیفیت ساخت رشد بالایی را در ساخت و ساز انفرادی خواهیم داشت.


وی بزرگ ترین چالش صنعتی سازی مسکن را سرمایه گذاری در بخش تجهیزات اجرایی کار دانست و گفت: باید منابع مالی برای ساخت کارخانه تامین شود و پس از آن می توان وارد صنعتی سازی شد.


وی درباره افزایش قیمت مسکن مهر اظهار داشت: مذاکرات زیادی در این خصوص انجام شده و ما در انتظار ثبات قیمت ها در این بخش بودیم و احتمالا تا هفته آینده از سوی وزیر نرخ های جدید اعلام می شود.


رئیس کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به پرسش مهر با اشاره به قیمت مصالح ساختمانی، گفت: در حال حاضر قیمت مصالح ساختمانی 20 تا 25 درصد کاهش پیدا کرده که در قیمت نهایی مسکن مهر تاثیرگذار است.


در ادامه امیرمازیار شاکری دبیر اجرایی همایش گفت: در دوره چهارم همایش صنعتی سازی با یک جهش به بومی سازی صنعتی سازی در ساختمان رسیدیم و تکنولوژی هایی که در همایش های پیش در حد یک تئوری بودند امسال تولید شدند.


وی با اشاره به مشکلات زیادی که برای صنعتی سازی به وجود آمده بود، گفت: امسال نمایشگاه از لحاظ کیفیت در سطح بالاتری قرار دارد و سعی داریم که امسال بر بهره وری بیشتر تاکید داشته باشیم.

[بابک 52]

20 درصد افزايش قيمت مسکن در طول 20 روز

بازار خريد و فروش مسکن در طول 20 روز گذشته با افزايش قيمت 20 درصدي روبه رو شده است.
به گزارش خبرنگار اقتصادي باشگاه خبرنگاران، گزارشات ميداني خبرنگار ما حاکي از افزايش 20 درصدي قيمت خريد و فروش مسکن در طول 20 روز است.

براساس اين گزارش يکي از بنگاه داران واقع در منطقه مرزداران با بيان اينکه جو رواني حاکي از نوسانات ارزي قيمت خريد و فروش مسکن را چند برابر افزايش داده است ادامه داد: براي بسياري از خريداران اين افزايش قيمت غيرمنطقي است و همين موضوع رکود را در بازار مسکن حاکم کرده است.

وي در ادامه تصريح کرد: قيمت هر متر آپارتمان مسکوني نوساز در يک ماه گذشته 4 ميليون و 200 هزار تومان بود که امروز اين قيمت به 5 ميليون تومان نيز رسيده است.

همچنين يکي ديگر از بنگاه داران در اين منطقه با بيان اينکه در طول 4 ماه گذشته قيمت خريد و فروش مسکن افزايش قيمت 30 درصدي داشته است افزود: افزايش قيمت مصالح ساختماني که اغلب آنها وارداتي است نقش موثري در افزايش بي رويه قيمت ها داشته است.

وي در ادامه خاطرنشان کرد: کاهش قيمت خريد و فروش مسکن به قيمت بازار مسکن بستگي دارد.

براساس اين گزارش، يکي ديگر از بنگاه داران واقع در منطقه تهرانپارس با اشاره به اينکه بازار مسکن پيش از ماه محرم رونق داشته است افزود: نوسانات ارزي در کاهش ميزان خريد و فروش تاثير بسياري دارد.

وي ادامه داد: تورم ايجاد شده در بازار اقتصادي کشور بر بازار مسکن نيز اثرات بسياري گذاشته است.

وي در ادامه تصريح کرد: افزايش قيمت مصالح ساختماني ناشي از نوسانات ارزي بر رشد بي رويه قيمت مسکن بسيار موثر بوده است.

اين بنگاه دار در ادامه اظهار داشت: افزايش قيمت ملک کلنگي از سال گذشته موجب افزايش بي رويه واحدهاي مسکوني نوساز شده است.

وي در پايان خاطرنشان کرد: تثبيت قيمت بازار مصالح ساختماني در رونق بازار مسکن اثرگذار خواهد بود.

[بابک 52]

سوداگری در ساختوساز

نویسنده مقررات ملی ساختمان و رییس سابق سازمان نظام مهندسی تهران با انتقاد از نحوه اجرای طرح تفصیلی جدید، متن طرح را چک سفید امضایی تعبیر کرد که به کمک آن، مقررات از پیش نوشته شده برای ساختوساز، متناسب با سلیقه سازندهها قابلیت تغییر دارد.

تغییر کاربری و اعطای مجوز برجسازی کماکان در تهران برقرار است انتقاد رییس سابق سازمان نظاممهندسی از نحوه اجرای طرحتفصیلی محسن بهرامغفاری: اداره تهران بدون فروش تراکم امکانپذیر نیست نویسنده مقررات ملی ساختمان و رییس سابق سازمان نظام مهندسی تهران با انتقاد از نحوه اجرای طرح تفصیلی جدید، متن طرح را چک سفید امضایی تعبیر کرد که به کمک آن، مقررات از پیش نوشته شده برای ساختوساز، متناسب با سلیقه سازندهها قابلیت تغییر دارد. محسن بهرام غفاری وابستگی مدیریت شهری تهران به درآمد حاصل از ساختوساز را زمینه دورزدن مقررات توسط سازندهها عنوان کرد و ابزار جریمه خلافهای ساختمانی برای رسیدن به درآمد لازم جهت اداره پایتخت را نیز عامل تشدید دورزدنها دانست. به گزارش «دنیایاقتصاد»، دامنه سوداگری در بازار مسکن تهران از شیوه «خرید سرمایهای آپارتمان به قصد احتکار و فروش با قیمتهای چندبرابری در آینده» به استفاده از شیوههای غیرمجاز در بازار ساختوساز افزایش پیدا کرده است. در شهر تهران آپارتمانهایی وجود دارد که فاقد پروانهساخت و پایانکار هستند؛ طوری که فروش آنها به خاطر ارزانتر بودنشان به راحتی انجام میشود؛ اما خریداران بعد از معامله به دلیل نداشتن جواز ساخت، برای انتقال مالکیت به مشکل برخورد میکنند. همچنین در حالی که شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ساخت برج بیشتر از 12 طبقه در تهران را به تدوین ضوابط ویژه بلندمرتبهسازی توسط شهرداری منوط کرده، در برخی نقاط پایتخت گودبرداریهای عمیقی برای احداث ساختمانهای بالای 20 طبقه شروع شده است که این اتفاق اجرای درست طرح تفصیلی را با تردید روبهرو کرده است. رییس سابق سازمان نظام مهندسی تهران در این باره به «دنیایاقتصاد» گفت: نظام شهرسازی در پایتخت از ابتدای شکلگیری شهرداری، در تراکمفروشی و صدور مجوز تغییرکاربری خلاصه شده و وابستگی درآمدی شهرداری به ساختوساز مانع اجرای بهینه مقررات شده است. غفاری به دولت پیشنهاد داد: برای شهری مثل تهران که پایتخت محسوب میشود و اداره کل کشور از طریق این کلانشهر انجام میگیرد، باید منابع مالی برای اداره شهر از طریق بودجه کل کشور تامین شود نه اینکه شهرداری مجبور باشد با جریمه سازندهها، خود را تامین مالی کند. متن گفتوگو با محسن بهرام غفاری عضو تیم نویسندگان مقررات ملی ساختمان و رییس سابق سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران را در زیر بخوانید: بحث ساختوساز و فروش آپارتمانهای بدون پروانه به چالشی جدی در بازار ساخت وساز پایتخت بدل شده است؛ اما آنچه در مورد بررسی این چالش مهم است، چرایی بروز این پدیده است؟ مقصر اصلی در این میان چه کسی یا نهادی است؟ سازنده یا شهرداری؟ متاسفانه تخلف و اداره امور شهر در یک راستا هستند و این موضوعی است که از سال 1369 تاکنون دامنگیر مدیریت کلان شهریها است. در حال حاضر هم صدور پروانههای ساختوساز منطبق بر ضوابط ساختوساز نیست چرا که با وجود کنترلهایی که شهرداری سعی دارد بر امور ساخت وساز انجام دهد باز هم با توجه به ذینفع بودن در درآمد حاصل از ساختوساز مقابله با تخلف را به دریافت جریمه از متخلف موکول میکند. این موضوع هم امری طبیعی است چون اگر به هر پاسبانی بگویند که درآمد او از محل تخلفات حاصل میشود به منزله این است؛ که اگر کنترل را به نحوی انجام دهند که تخلفی صورت نگیرد، حقوقی برایشان باقی نمیماند. اما چنین روندی اگر برای ادامه حیات شهرداری لازم باشد اثرات جبرانناپذیری بر ساختار شهر خواهد گذاشت. مسلما همینطور است. این ساختار غیرمعقول به تخریب محیط زیست، ساختار و نظام شهرسازی و نهایتا بافت ارزشمند شهر میانجامد. به تعبیری دیگر پس از مدتی شهر به خوابگاهی با تراکم جمعیتی بالا تبدیل خواهد شد و به دلیل شرایط خاص اشتغال پذیری جمعیت بالایی را از سوی شهرهای کوچک به سمت خود جلب خواهد کرد و این موضوع به معنای نفی نظام شهرسازی و نادیده گرفتن ابعاد و اندازههای شهر است. شاید هم به این معنا باشد که قانونگذاری کن تا از محل آن ثروت کسب کنی. آنچه در نظام ساخت وساز فعلی تاکید زیادی بر آن میشود ساختوساز بر مبنای طرح تفصیلی جدید است. آیا در حال حاضر ساختوسازهای پایتخت کاملا منطبق با ضوابط طرح تفصیلی است یا اینکه مثل گذشته ساختوساز بر مبنای سلیقه و تصمیمات کمیسیون ماده پنج است؟ من طرح تفصیلی جدید را در امتداد تراکم فروشی و تغییر کاربری دو دهه گذشته میبینم؛ چون طرح تفصیلی جدید به دلیل فاصله گرفتن از زمان تدوین طرح جامع، هم از سلسله مراتب و چارچوب اجرایی آن فاصله گرفته است و هم آنکه به طور کامل اجرایی نمیشود. اما گفته میشود با اجرای طرح تفصیلی جدید هیچ یک از اعضای شهرداری امکان صدور پروانه بر خلاف طرح تفصیلی جدید را ندارند؟ طرح تفصیلی توسط طرح جامع کنترل میشود؛ اما با فاصله افتادن میان تدوین و اجرای دو طرح، نظام کنترلی از میان رفت. به همین جهت دست شهرداری باز گذاشته شده تا تقریبا در هر جا که بخواهد بر خلاف طرح تفصیلی عمل کند. درست است که کارمند شهرداری نمیتواند بر خلاف طرح تفصیلی عمل کند؛ اما شخص شهردار میتواند هر تغییری انجام دهد. میتواند هر جا خواست مجوز تجاری بفروشد یا تراکم هر منطقه را به صورت شناور تغییر دهد. باید گفت اجرای طرح تفصیلی به این شکل چک سفید امضایی در اختیار شهرداری است که تقریبا در هر جا بخواهد میتواند آن را خرج کند. البته نظام ساختمان سازی ما از همان سالی که وزارتخانه راه و مسکن با یکدیگر ادغام شدند ضربهپذیر شد؛ طوری که حتی عنوان مسکن از نام وزارتخانهای که 95 درصد آن را ساختوساز ساختمانها در برمیگیرد حذف شد و بحث مسکن به طور کلی در سایه قرار گرفت. از سوی دیگر هم با از بین رفتن نظام سلسله مراتبی میان طرح جامع و طرح تفصیلی هیچ سیگنالی از نقض قوانین به ما نمیرسد. آنچه اخیرا در برخی از نقاط تهران که دارای ارزش افزوده خوبی است مشاهده میشود، ساخت برجهای بلند مرتبه در مقابل ساختمانهای کم ارتفاع است.آیا چنین روندی در نظام شهرسازی مورد قبول است؟ چنین روندی جدا از بحث سودآوری آن برای سازندهها به علت وجود نظام سوداگرانه در مدیریت شهری است؛ چرا که اگر شهرداری نتواند تراکم مازاد بفروشد، نمیتواند شهر را اداره کند. یعنی هنوز هم شهرداری به درآمد حاصل از فروش تراکم وابسته است؟ بله و این موضوع هم روندی است که از سال 69 تاکنون وجود داشته و این طور نیست که فقط شهرداری این دوره مورد انتقاد باشد چرا که اصلا ادامه شهرداری بدون این تخلف امکانپذیر نیست. آیا جز این روند میتوان راهکار دیگری برای شهرداری داشت؟ تهران به عنوان شهری که محل استقرار تمامی ستادهای کشوری است و به تمامی 75 میلیون نفر سرویس خدماتی میدهد باید هزینههای وارد بر آن از سوی تمامی همان 75 میلیون نفر تامین شود نه فقط شهرداری. بنابراین لازم است هزینههای شهرداری به جای فروش تراکم از محل منابع عمومی تامین شود. ما نیاز داریم خدمات مدیریت شهری را مبتنی بر منابع مالیاتی اداره کنیم. این کار دارای عواید زیادی برای کلانشهری همچون تهران خواهد بود و منجر به جداشدن بند ناف شهرداری از درآمدهای حاصل از ساخت وساز شهری میشود. آیا آخرین پیشنهاد سازمان نظام مهندسی درباره نوشتن شماره سریال شناسنامه فنی در سند محضری کمکی به رفع تعلیق آن خواهد کرد؟ شناسنامه فنی ساختمان ایدهای بود بر این مبنا که سندی باشد تا تمام تاریخچه و مشخصات فنی و کیفیت ساختمان مشخص شود تا در آینده بتواند بخشهای پنهان ساختمان را نشان دهد؛ اما خود به خود به طور مستقیم نمیتواند ایجاد کیفیت کند؛ چون یک امر ثبتی است که خودش نقشی ندارد. درست است که در طراحی آن ممکن است ضعفهایی هم وجود داشته باشد؛ اما برای حفظ حقوق مصرف کننده لازم است. پیشنهاد اخیر سازمان نظام مهندسی هم برنامه خامی است که به نظر میرسد بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد که من آن را نمیپسندم. پس تکلیف تعلیق شناسنامه فنی ساختمان چه میشود؟ باید ببینیم تعلیق را چه کسی به وجود آورده است؟ در حال حاضر شورای شهر علاقهای به این امر ندارد و متعاقبا شهرداری را به اجرای آن ملزم نمیکند. در نتیجه ترتیبات اخیر برای اجرای شناسنامه فنی ساختمان کارساز نیست.

[بابک 52]

آیا طرح تفصیلی ادامه تراکمفروشی است؟

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: نویسنده مقررات ملی ساختمان و رییس سابق سازمان نظام مهندسی تهران با انتقاد از نحوه اجرای طرح تفصیلی جدید، متن طرح را چک سفیدامضایی تعبیر کرد که به کمک آن، مقررات از پیش نوشته شده برای ساختوساز، متناسب با سلیقه سازندهها قابلیت تغییر دارد."

به گزارش ایسنا این روزنامه افزوده است:

محسن بهرام غفاری، وابستگی مدیریت شهری تهران به درآمد حاصل از ساختوساز را « زمینه دورزدن مقررات توسط سازندهها» برشمرد و ابزار جریمه خلافهای ساختمانی برای رسیدن به درآمد لازم در جهت اداره پایتخت را نیز عامل تشدید دورزدنها دانست.
این گزارش افزوده است:

دامنه سوداگری در بازار مسکن تهران از شیوه «خرید سرمایهای آپارتمان به قصد احتکار و فروش با قیمتهای چندبرابری در آینده» به استفاده از شیوههای غیرمجاز در بازار ساختوساز (هم رسیده) است.

در شهر تهران آپارتمانهایی وجود دارند که فاقد پروانهساخت و پایانکار هستند؛ به طوری که فروش آنها به خاطر ارزانتر بودنشان براحتی انجام میشود؛ اما خریداران بعد از معامله به دلیل نداشتن جواز ساخت، برای انتقال مالکیت به مشکل برخورد میکنند.

همچنین در حالی که شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ساخت برج بیشتر از 12 طبقه در تهران را به تدوین ضوابط ویژه بلندمرتبهسازی توسط شهرداری منوط کرده، در برخی نقاط پایتخت گودبرداریهای عمیقی برای احداث ساختمانهای بالای 20 طبقه شروع شده است که این اتفاق اجرای درست طرح تفصیلی را با تردید روبهرو کرده است.

رییس سابق سازمان نظام مهندسی تهران در این باره گفت: نظام شهرسازی در پایتخت از ابتدای شکلگیری شهرداری، در تراکمفروشی و صدور مجوز تغییرکاربری خلاصه شده و وابستگی درآمدی شهرداری به ساختوساز مانع اجرای بهینه مقررات شده است.

غفاری به دولت پیشنهاد داد: برای شهری مثل تهران که پایتخت محسوب میشود و اداره کل کشور از طریق این کلانشهر انجام میگیرد، باید منابع مالی برای اداره شهر از طریق بودجه کل کشور تامین شود نه اینکه شهرداری مجبور باشد با جریمه سازندهها، خود را تامین مالی کند.

متن گفتوگو با محسن بهرام غفاری عضو تیم نویسندگان مقررات ملی ساختمان و رییس سابق سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران را در زیر بخوانید:
***
بحث ساختوساز و فروش آپارتمانهای بدون پروانه به چالشی جدی در بازار ساخت وساز پایتخت بدل شده است؛ اما آنچه در مورد بررسی این چالش مهم است، چرایی بروز این پدیده است؟ مقصر اصلی در این میان چه کسی یا نهادی است؟ سازنده یا شهرداری؟
متاسفانه تخلف و اداره امور شهر در یک راستا هستند و این موضوعی است که از سال 1369 تاکنون دامنگیر مدیریت کلان شهرهاست. در حال حاضر هم صدور پروانههای ساختوساز منطبق بر ضوابط ساختوساز نیست؛ چرا که با وجود کنترلهایی که شهرداری سعی دارد بر امور ساخت وساز انجام دهد باز هم با توجه به ذینفع بودن در درآمد حاصل از ساختوساز مقابله با تخلف را به دریافت جریمه از متخلف موکول میکند. این موضوع هم امری طبیعی است؛ چون اگر به هر پاسبانی بگویند که درآمد او از محل تخلفات حاصل میشود به منزله این است که اگر کنترل را به نحوی انجام دهد که تخلفی صورت نگیرد، حقوقی برایش باقی نمیماند.
اما چنین روندی اگر برای ادامه حیات شهرداری لازم باشد اثرات جبرانناپذیری بر ساختار شهر خواهد گذاشت.

مسلما همینطور است. این ساختار غیرمعقول به تخریب محیط زیست، ساختار و نظام شهرسازی و نهایتا بافت ارزشمند شهر میانجامد؛ به تعبیر دیگر پس از مدتی شهر به خوابگاهی با تراکم جمعیتی بالا تبدیل خواهد شد و به دلیل شرایط خاص اشتغال پذیری جمعیت بالایی را از سوی شهرهای کوچک به سمت خود جلب خواهد کرد که این موضوع به معنای نفی نظام شهرسازی و نادیده گرفتن ابعاد و اندازههای شهر است. شاید هم به این معنا باشد که قانونگذاری کن تا از محل آن ثروت کسب کنی.

آنچه در نظام ساخت وساز فعلی تاکید زیادی بر آن میشود ساختوساز بر مبنای طرح تفصیلی جدید است. آیا در حال حاضر ساختوسازهای پایتخت کاملا منطبق با ضوابط طرح تفصیلی است یا اینکه مثل گذشته ساختوساز بر مبنای تصمیمات کمیسیون ماده پنج است؟

من طرح تفصیلی جدید را در امتداد تراکمفروشی و تغییر کاربری دو دهه گذشته میبینم؛ چون طرح تفصیلی جدید به دلیل فاصله گرفتن از زمان تدوین طرح جامع، هم از سلسله مراتب و چارچوب اجرایی آن فاصله گرفته است و هم آنکه به طور کامل اجرایی نمیشود.

اما گفته میشود با اجرای طرح تفصیلی جدید هیچ یک از اعضای شهرداری امکان صدور پروانه بر خلاف طرح تفصیلی جدید را ندارند؟

طرح تفصیلی توسط طرح جامع کنترل میشود؛ اما با فاصله افتادن میان تدوین و اجرای دو طرح، نظام کنترلی از میان رفت. به همین جهت دست شهرداری باز گذاشته شده تا تقریبا در هر جا که بخواهد بر خلاف طرح تفصیلی عمل کند. درست است که کارمند شهرداری نمیتواند بر خلاف طرح تفصیلی عمل کند؛ اما شخص شهردار میتواند هر تغییری انجام دهد.
میتواند هر جا خواست مجوز تجاری بفروشد یا تراکم هر منطقه را به صورت شناور تغییر دهد. باید گفت اجرای طرح تفصیلی به این شکل چک سفیدامضایی در اختیار شهرداری است که تقریبا در هر جا بخواهد میتواند آن را خرج کند. البته نظام ساختمانسازی ما از همان سالی که وزارتخانه راه و مسکن با یکدیگر ادغام شدند ضربه پذیر شد؛ طوری که حتی عنوان مسکن از نام وزارتخانهای که 95 درصد آن را ساخت وساز ساختمانها در برمیگیرد حذف شد و بحث مسکن به طور کلی در سایه قرار گرفت.

از سوی دیگر هم با از بین رفتن نظام سلسله مراتبی میان طرح جامع و طرح تفصیلی هیچ سیگنالی از نقض قوانین به ما نمیرسد.

آنچه اخیرا در برخی نقاط تهران که دارای ارزش افزوده خوبیست مشاهده میشود، ساخت برجهای بلندمرتبه در مقابل ساختمانهای کمارتفاع است. آیا چنین روندی در نظام شهرسازی مورد قبول است؟

وجود چنین روندی جدا از سودآوری آن برای سازندهها به علت وجود نظام سوداگرانه در مدیریت شهری است؛ چرا که اگر شهرداری نتواند تراکم مازاد بفروشد، نمیتواند شهر را اداره کند.

یعنی هنوز هم شهرداری به درآمد حاصل از فروش تراکم وابسته است؟

بله و این موضوع هم روندیست که از سال 69 تاکنون وجود داشته و این طور نیست که فقط شهرداری این دوره مورد انتقاد باشد؛ چرا که اصلا ادامه شهرداری بدون این تخلف امکانپذیر نیست.

آیا جز این روند میتوان راهکار دیگری برای شهرداری داشت؟

در تهران به عنوان شهری که محل استقرار تمامی ستادهای کشوری است و به تمامی 75 میلیون نفر خدمات میدهد باید هزینههای وارد بر آن از سوی تمامی همان 75 میلیون نفر تامین شود نه فقط شهرداری؛ بنابراین لازم است هزینههای شهرداری بجای فروش تراکم از محل منابع عمومی تامین شود. ما نیاز داریم خدمات مدیریت شهری را مبتنی بر منابع مالیاتی اداره کنیم. این کار دارای عواید زیادی برای کلانشهری همچون تهران خواهد بود و به جداشدن بند ناف شهرداری از درآمدهای حاصل از ساخت وساز شهری منجر میشود.

آیا آخرین پیشنهاد سازمان نظام مهندسی درباره نوشتن شماره سریال شناسنامه فنی در سند محضری کمکی به رفع تعلیق آن خواهد کرد؟

شناسنامه فنی ساختمان ایدهای بود بر این مبنا که سندی باشد تا تمام تاریخچه و مشخصات فنی و کیفیت ساختمان مشخص شود تا در آینده بتواند بخشهای پنهان ساختمان را نشان دهد؛ اما خود به خود به طور مستقیم نمیتواند ایجاد کیفیت کند؛ چون یک امر ثبتی است که خودش نقشی ندارد. درست است که در طراحی آن ممکن است ضعفهایی هم وجود داشته باشد؛ اما برای حفظ حقوق مصرفکننده لازم است. پیشنهاد اخیر سازمان نظام مهندسی هم برنامه خامی است که به نظر میرسد بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد که من آن را نمیپسندم.

پس تکلیف تعلیق شناسنامه فنی ساختمان چه میشود؟

باید ببینیم تعلیق را چه کسی به وجود آورده است؟ در حال حاضر شورای شهر علاقهای به این امر ندارد و متعاقبا شهرداری را به اجرای آن ملزم نمیکند؛ در نتیجه ترتیبات اخیر برای اجرای شناسنامه فنی ساختمان کارساز نیست.