بنگاه معاملات املاک و مستغلات

[ماهور]

طرح تعزیرات اجاره بهای مسکن امسال اجرا نمی شود

رئیس اتحادیه املاک با بیان اینکه اجرای طرح تعزیرات اجارهبهای مسکن امکانپذیر نیست گفت: هنوز در خصوص اجرای طرح تعزیرات اجاره بها با اتحادیه املاک هماهنگی نشده و به نظر میرسد امسال این طرح اجرا نمیشود.

[ماهور]

پیش بینی کاهش قیمت خانه در ماههای آینده


عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور آینده روشنی برای بازار مسکن متصور و معتقد است: در ماههای آینده شاهد کاهش قیمت مسکن خواهیم بود.

عباس اکبرپور در گفتوگو با خبرنگار مسکن خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا) اظهار کرد: با روی کار آمدن دولت جدید بسیاری از تغییر و تحولات در بخشهای اقتصادی و سیاسی کشور با آرامش همراه شود.

وی با بیان اینکه یازدهمین انتخابات ریاستجمهوری با ستایش داخلیها و خارجیها همراه بوده است، افزود: برای ارتباط خوب کشور با دیگر کشورها و ایجاد همکاریهای جدید امیدواریم لذا این شرایط به بهبود بازار اقتصادی کشور کمک میکند.

عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور با اشاره به مطالبات کشور ابراز امیدواری کرد: مطالبات 100 میلیارد دلاری کشور از غرامت صادرات نفت به کشور برگردانده شود و چرخه اقتصادی رونق یابد.

به گفته اکبرپور دریافت مطالبات کشور باعث ورود بخشی از سرمایهها به داخل میشود ازاین رو اشتغال ایجاد میشود و به طور طبیعی قیمتها تعدیل خواهند شد.

وی با ابراز امیدواری از بهبود اقتصاد مسکن در ماههای آینده اظهار کرد: با تعدیل قیمتها توان مالی متقاضیان نیز افزایش مییابد و بازار مسکن رونق میگیرد.

[سرداربورسی]

****سیاست هایی که دولت آقای روحانی باید برای مهار بازار مسکن در پیش گیرد******



1- ضرورت مالیاتهای جدید در بازار مسکن

2- بازگشت بخش خصوصی به ساخت و ساز

3- زمینه سوداگری در مسکن مهر از بین برود

4- ادامه مسکن مهر با خروج دلالان

5- هماهنگ کردن تسهیلات مسکن با نیازها

6- نظارت جدی بر قیمت مصالح ساختمانی

7- و مهمتر از همه تقویت بخش تولید و بورس برای کم کردن نقدینگی

[سرداربورسی]

بازار مسکن داره یه تکونایی می خوره ؛البته به نفع مردم یعنی داره می کشه پایین البته نمه نمه :-?:-?
دوستان اگه نیاز به پول نقد سریع دارن بهتره دیگه منتظر نمونن
چون بازار حداقل تا دو سال تکونه آنچنانی تو فروش نداره

[آریو]

فوری فوری

دوستان عزیز هر لحظه که توانایی برایشان وجود داشت مسکن بخرند. دست نگه ندارید....فــــــــــقط بخرید

بر اساس پیش بینی هایی و شنیده های درگوشی متاسفانه اواخر خرداد یا اوایل تیر یکباره قیمت مسکن افزایش پیدا خواهد کرد.
حدود 9 ماه ملک در رکود بود و منتظر تاثیر افزایش قیمت ارز بود
این تاثیر در کالا های خرد اتفاق افتاد و حتی به اندازه افزایش قیمت ارز کالاهای خرد گران شدند
مسکن تا کنون 45 درصد آن را پذیرفت و قطعا باقی مانده ظرفیت گران خود را امسال پر خواهد کرد

بازار مسکن داره یه تکونایی می خوره ؛البته به نفع مردم یعنی داره می کشه پایین البته نمه نمه :-?:-?
دوستان اگه نیاز به پول نقد سریع دارن بهتره دیگه منتظر نمونن
چون بازار حداقل تا دو سال تکونه آنچنانی تو فروش نداره

چهارشنبه معامله کردم !!

البته نه برای سرمایه گذاری

اما این دو دیدگاه در طی دو هفته نشون میده که شما در موضع فروش قرار داشتید

اگه میتونستم صبر کنم حتما سه ماه دیگه صبر میکردم ... اما باید معامله رو انجام میدادم

[behnam]

درود

در مورد بازار مسکن و سرمایه گذاری در این بازار نکاتی وجود داره که باید بهش توجه بشه

ابتدا باید هدف از خرید یا فروش مشخص بشه
در مورد خرید ...
خرید در این بازار تنها به درد مصرف کننده میخوره
برای سرمایه گذاری دیگه خیلی دیر شده،به خصوص در تهران که قیمتها بسیار رشد کرده

در مورد فروش ...
اگر کسی با دید سرمایه گذاری خریده بوده و حالا برای مثال 250 تومنش شده 500 تومن،میتونه بفروشه و بره در یک بازار دیگه سرمایه گذاری کنه
اما کسی که خودش داره از ملکش استفاده میکنه و مصرف کننده هست،فروش براش توجیه نداره

در مجموع کاهش ارزش دلار در بلند مدت تاثیر خودش رو بر بازار مسکن خواهد گذاشت و باعث رکود این بازار خواهد شد
با این قیمتها قدرت خرید به شدت کاهش پیدا کرده و این عامل در بازار مسکن تعیین کننده هست
برای مثال آپارتمانی که حدود یک سال و نیم پیش در منطقه 22 تهران (شهرک راه آهن ) میشد با 180 تومن خرید،حالا رسیده به حدود 550 تومن
اگر 540 بگیریم میشه 3 برابر
این آپارتمان اگه بخواد از الآن دو برابر بشه،اون 200% رشد ،میشه 500% که اصلا منطقی نیست (یعنی 6 برابر قیمت قبلی)

پیش بینی من اینه که بازار مسکن به مدت چند سال با رکود مواجه خواهد شد (حداقل 3-2)

نمیگم قیمتش خیلی افت میکنه
چون بازار مسکن مثل بازار بورس نیست که بخواد خیلی اصلاح داشته باشه
برای مثال
همون آپارتمانی که گفتم شده 550 تومن
فروشنده ارزون تر نمیده
خب خریدار هم با این قیمت نمیخره
این میشه رکود و در نهایت فروشنده مجبوره کوتاه بیاد
البته داریم میگیم فروشنده
حالا ممکنه یکی هم ملکش رو گذاشته برای فروش،ولی فروشنده نیست
همین جوری سپرده که ببینه چی میشه
اگرم براش مشتری بیاد،قیمتش رو بالاتر می بره

حالا هر چقدر متراژ ملک یا آپارتمان بالاتر باشه،فروشش سخت تر میشه
البته مناطق لوکس همیشه مشتری خودشون رو دارن
ولی اون رو نمیشه به کل بازار تعمیم داد

در مجموع بهتره که با دید سرمایه گذاری،وارد این بازار نشیم
چون نتیجه اش دو چیزه :

1 - خواب سرمایه برای مدت طولانی

2 - از دست دادن فرصتهای مناسب در بازارهای موازی (مثل بورس)

با توجه به فاکتور ارزش زمانی پول،این دو مورد در بلند مدت باعث کاهش ارزش پول و کاهش قدرت خرید سرمایه گذار خواهد شد

[abbas42]

باسلام خدمت جناب آریو میشه بگید چرا 3ماه بعد فروشنده بودید؟یعنی بدلیل اینکه بازار ارزوطلا ریزشی شده بازارمسکن جون میگیره؟چون خودم بشخصه یک آپارتمان دارم که پارسال خریدم وامسال برای شروع یک فعالیت اقتصادی باید بفروشم منتها با یکی دوماه اینطرف وانطرف فرقی نمیکند ولی طبیعتا میخواهم به بهترین قیمت بفروشم.لطفا نظرتون رو بفرمایید.

[ماهور]

قیمت مسکن میشکند


یک کارشناس مسکن معتقد است: در پی کاهش قیمت ارز و طلا، قیمت مسکن نیز در آینده نه چندان دور شکسته میشود.

محمود جهانی در گفتوگو با خبرنگار مسکن خبرگزاری دانشجویان ایران(ایسنا) با اشاره به اینکه در ابتدا باید مجموع فضای اقتصادی کشور آرام شود، اظهار کرد: طی روزهای اخیر شاهد آثار روانی مثبتی از جمله کاهش نرخ ارز و سکه در اقتصاد کشور بودیم.

وی پیشبینی کرد: معاملات مسکن در ماههای آینده با رونق همراه شود و سرمایه متاثر از نبود اطمینان به آینده و همچنین ناپایداری در بورس سکه و طلا در بازار از اقتصاد خارج میشود و در این میان بازار مسکن رونق میگیرد.

جهانی با بیان اینکه در سه ماه ابتدای سال با رکود نسبی در معاملات مسکن مواجه بودیم، گفت: شکست قیمتها و تاثیرات مثبت بر بازار نوید روزهای پر رونق مسکن است.

[آریو]

باسلام خدمت جناب آریو میشه بگید چرا 3ماه بعد فروشنده بودید؟یعنی بدلیل اینکه بازار ارزوطلا ریزشی شده بازارمسکن جون میگیره؟چون خودم بشخصه یک آپارتمان دارم که پارسال خریدم وامسال برای شروع یک فعالیت اقتصادی باید بفروشم منتها با یکی دوماه اینطرف وانطرف فرقی نمیکند ولی طبیعتا میخواهم به بهترین قیمت بفروشم.لطفا نظرتون رو بفرمایید.

سلام به دوست عزیز

چی رو فروشنده بودم عباس جان ؟؟
من خریدار مسکن هستم ... و هفته قبل به خاطر مصرف شخصی خرید داشتم ...
به نظر من مسکن با یک فاز زمانی با تاخیر اصلاح و افت قیمتی داره اما نه زیاد، نهایت 15 درصد

میتونید به فکر فروش باشید

[abtinsalari]

سلام به دوست عزیز

چی رو فروشنده بودم عباس جان ؟؟
من خریدار مسکن هستم ... و هفته قبل به خاطر مصرف شخصی خرید داشتم ...
به نظر من مسکن با یک فاز زمانی با تاخیر اصلاح و افت قیمتی داره اما نه زیاد، نهایت 15 درصد

میتونید به فکر فروش باید

من معتقدم مسکن ممکنه بره تو رکود اما باز هم گران میشود . چون تو ایران با ریزش بازار های موازی سرمایه های سرگردان تو بورس نمیاد میره تو ملک.الان هم بازار ارز هم بورس هیجانی معامله میشه .مسکن هم خارج از این وضع نیست.

[آریو]

من معتقدم مسکن ممکنه بره تو رکود اما باز هم گران میشود . چون تو ایران با ریزش بازار های موازی سرمایه های سرگردان تو بورس نمیاد میره تو ملک.الان هم بازار ارز هم بورس هیجانی معامله میشه .مسکن هم خارج از این وضع نیست.

رشد مسکن در یکی دو ساله اخیر به خاطر رشد نهاده های یا مواد اولیه مسکن بوده ... و مثل سالهای 83 به خاطر رشد نقدینگی و رشد حبابگونه و جریان نقدینگی نبوده

....
حالا هم برای افت قیمت مسکن نیازمند افت قیمت نهاده ها هستیم که سر فصلش افت قیمت دلار هست

مسئله افت قیمت مواد اولیه خیلی سخته که انتظارشو داشته باشیم

زمین ... سیمان .. فولاد .. میلگرد .. کاشی ...شیرآلات و و... مهمترین نهاده ها هستن که فعلا در محدوده دلار 2500 قرار دارند ...

قطعا کاهش دلار از 3650 تومان به محدوده 3000 تومان میتونه قیمت نهاده هایی مثل فولاد و شیرآلات رو به محدوده قیمتی با دلار 2200 تومان برسونه که افت ناچیزی هست

انتظار کاهش محدود همراه با رکود شاید انتظار به جا تری برای اینده مسکن باشه

[سرداربورسی]

دیروز یه سرچ میدانی کردم و در برخی از بنگاههای شهر گشتی زدم
تقریبا همه اونا از پایین اومدن قیمت مسکن گفتند
البته این بدان معنا نیست که مثلا قیمت ملک به مثلا دی پارسال برمی گرده
بلکه نظرشون اینه که روی همین قیمت کنونی یه دوره ثبات را خواهیم داشت

[abtinsalari]

رشد مسکن در یکی دو ساله اخیر به خاطر رشد نهاده های یا مواد اولیه مسکن بوده ... و مثل سالهای 83 به خاطر رشد نقدینگی و رشد حبابگونه و جریان نقدینگی نبوده

....
حالا هم برای افت قیمت مسکن نیازمند افت قیمت نهاده ها هستیم که سر فصلش افت قیمت دلار هست

مسئله افت قیمت مواد اولیه خیلی سخته که انتظارشو داشته باشیم

زمین ... سیمان .. فولاد .. میلگرد .. کاشی ...شیرآلات و و... مهمترین نهاده ها هستن که فعلا در محدوده دلار 2500 قرار دارند ...

قطعا کاهش دلار از 3650 تومان به محدوده 3000 تومان میتونه قیمت نهاده هایی مثل فولاد و شیرآلات رو به محدوده قیمتی با دلار 2200 تومان برسونه که افت ناچیزی هست

انتظار کاهش محدود همراه با رکود شاید انتظار به جا تری برای اینده مسکن باشه

نظر من به نظر شما نزدیک تر است. با تفاوت این که میلگرد سیمان فولاد آجر بلوک 3دی پنل همه این ها با دلار مبادلاتی قیمت گذاری شدن تنها چیزی که در ساختمان با دلار آزاد وارد میشه شیرآلات لوکس و دستگیره کاشی ها و آجر شیشه ای و قطعات آسانسور و موتور خانه است . اگر فاز دوم هدفمندی هم اجرا بشه سیمان اونجا گرون میشه . بعد قدیمی ها هام همیشه میگن از زمان رضا خان ملک ارزون نشده ملک مرگ نداره با همین جمله خرید و فروش و ساخت و ساز میکنن.

[اشکبوس کهنه سوار]

این گزارش را چندین بار با دقت بخوانید:لزوم خروج از بازار مسکن و ورود به بازار سرمایه

گزارش اختصاصی "گروه اداف" از سمینار آموزشی- تخصصی سرمایه گذاری و تامین مالی زمین و ساختمان
باسلام و عرض ادب و احترام؛
گزارش حاضر مربوط به شرکت در سمینار آموزشی- تخصصی سرمایه گذاری و تامین مالی زمین و ساختمان که در روز پنج شنبه 31/3/1392 در محل سالن اجتماعات کتابخانه مرکزی دانشگاه صنعتی شریف برگزار شد می باشد، اساتید و سخنرانان دوره آقایان دکتر حسین عبده تبریزی و مهندس هادی کوزه چی بودند. در ابتدا جناب آقای دکتر عبده تبریزی به ذکر مقدمه ای بر تامین مالی و سرمایه گذاری املاک و مستغلات پرداخته و این موضوع را از چند دیدگاه مورد بررسی قرار دادند:
بخش اول- اقتصاد املاک و مستغلات که در حال حاضر 50 درصد از کل بازار تجارت دنیا را در برگرفته و 3/1 از کل بازار سرمایه(بورس) در حوزه املاک فعال بوده و بحران اقتصادی که گریبانگیر جهان است ناشی از بحران اقتصادی املاک و مستغلات می باشد.
بخش دوم- اهمیت بخش املاک و مستغلات و نقش مسکن در زندگی افراد و خانوارها که از آن به عنوان مهمترین بخش سرمایه گذاری یک خانواده نام برده می شود. فلذا آترا به دلیل اهمیتی که در بین خانواده ها دارد یک محصول اجتماعی نیز می نامند.
بخش سوم- مباحث مطرح در تامین مالی املاک و مستغلات همچون بازارهای املاک و مستغلات، نهادهای مالی فعال در بخش املاک و مستغلات و صندوقهای سرمایه گذاری مورد بررسی قرار گرفت.
بخش چهارم- نحوه ارزشیابی و ارزش گذاری املاک و مستغلات و روابط ریاضی دخیل در آن بر اساس پارامترهای اساسی همچون: موقعیت، کیفیت ساخت، عمر بنا، امکانات و تجهیزات و... آموزش داده شد.
بخش پنجم- صندوقهای سرمایه گذاری زمین و ساختمان ایران، اهداف، تفاوت این صندوقها با صندوقهای سرمایه گذاری مستغلات، فرآیند کلی عملکرد صندوق زمین و ساختمان، ساختار، ارکان و مراحل تاسیس و فعالیت صندوقهای زمین و ساختمان بیان شد.
در خاتمه و طی یک جمع بندی کلی از مجموع فهوای کلام اساتید محترم نکات ذیل قابل ارائه است:
1- بر اساس آمار در سال 1355 به ازای هر 100 مسکن موجود، 127 خانوار در کشور داشتیم و این بدان معنی بود که با تقاضای مسکن روبرو بودیم. این در حالیست که بر اساس آمارهای بدست آمده در سال 1390 به ازای هر 100 مسکن آماده و قابل استفاده، 106 خانوار داریم و این گواه بهبود شرایط می باشد. نکته حایز اهمیت اینجاست که با توجه به رشد ساخت و ساز طی سالیان اخیر، همچنین پروژه عظیم مسکن مهر در کشور آمارهای غیر رسمی حکایت از برابری تعداد مسکن و تعداد خانوار است، پدیده ای که در سالیان آتی موجب افزایش عرضه در برابر تقاضا و بالتبع آن رشد منفی تورم قیمت مسکن خواهد بود.
2- طی سالیان اخیر و بدلیل افزایش بهای مسکن شاهد رشد و استقبال از واحدهای استیجاری در برابر خرید و فروش بوده ایم. این مسئله در واحدهای تجاری بیش از پیش نمایان تر و مصداق یافته، نکته ای که از بازار املاک می توان دریافت اینکه هر زمانی که بازار حس کندکه روند قیمتهای املاک به سمت نزول و کاهشی در حال حرکت است اقبال عمومی از املاک استیجاری به مراتب بیشتر خواهد شد.
3- بر اساس آمار بدست آمده رشد ساخت و ساز در یکسال اخیر شتابی بی بدیل به خود گرفته و تجربیات گذشته حاکی از آنست در چنین مواقعی رکود در صنعت ساختمان آغاز می شود، برای رفع چنین ریسکهایی یکی از راهکارهای حیاتی فروش و پیش فروش در زمان حال و برون رفت از وضعیت کنونی است.
4- در سالیان آتی ارزش واحدهای تجاری می بایست سیر نزولی را با شتاب آغاز کرده و به سمت برابری با ارزش واحدهای مسکونی سوق یابد، نتیجه این امر قطعا موجب کاهش بهای اجاره این واحدها خواهد شد.
5- در کشورمان ایران طی دوران رکود بازار املاک و مستغلات شاهد رشد نرخ اجاره بها به صورتی چشمگیر بوده ایم.
6- طی سالیان آتی شهرداری ها که هم اکنون عمده منابع درآمدشان حاصل از محل فروش شهرهاست(عوارض نوسازی، تراکم، تغییر کاربری ها، فروش تخلفات و...) به دلیل رکود در ساخت و ساز و عدم استقبال از آن می بایست به دنبال تامین منابع مالی جهت گذران امور از محلهای دیگر باشند.
7- بنابراین در سال جاری و در سالیان آتی نمودار پله ای رشد و نزول قیمت مسکن که طی 36 سال گذشته مکررا تکرار می شده، تکرار نخواهد شد و در صورت ادامه این روند دیگر شاهد نوسانات هیجانی در این بازار تخواهیم بود. با افزایش ساخت و ساز در سالیان اخیر شاهد کاهش چشمگیر تورم موجود فعلی در بخش مسکن خواهیم بود. لذا توصیه به فعالین بخش املاک و شرکتهای ساختمانی و سرمایه گذار در این حوزه برای کاهش ریسک بدین شرح است:
الف) بسط اجاره داری و ترهین املاک بالاخص واحدهایی که در بازار فروش بیش از یکسال مورد استقبال قرار نگرفته اند.
ب) تشکیل و راه اندازی صندوق های بهره برداری.
ج) انتشار اوراق صکوک(اجاره، استصناع و...)
د) تاسیس و راه انداری صندوق های زمین و مسکن
ه) پیش فروش واحدها در مراحل آغازین عملیات اجرایی(اصطلاحا روی خاک) و تخصیص درآمد به هزینه ها.
8- طی 20 سال گذشته خرید املاک و مستغلات موجبات سبقت از نرخ تورم جاری کشور را فراهم نموده ولی چنانچه در سال جاری تورم موجود به همین منوال ادامه یافته و آنرا با نرخی ثابت فرض نماییم، تورم در بخش مسکن از تورم جاری کشور جا خواهد ماند. جالب توجه آنکه هر چه از نیمه دوم سال جاری به سمت پایان سال حرکت نماییم، این عقب افتادگی و افت محسوس، ملموس و غیر قابل انکار و جبران خواهد بود.(به صورت میانگین در سال گذشته رشد مسکن 20 درصد بیش از تورم جاری کشور بوده است)
9- در خصوص نرخ ارز بهترین گزینه ثبات آن در بازه 3000-3500 تومانی است و در صورت افت آن صنعت کشور توان رقابت با صنایع خارجی را نخواهد داشت. لذا برای دولت جدید نیز کاهش نرخ ارز توجیه نداشته و فرمایشات رییس جمهور منتخب و اطرافیان ایشان چه پیش از انتخابات و چه پس از آن هرگز بحثی در خصوص کاهش نرخ ارز در نگرفت بلکه متفق القول بر ثبات نرخ ارز نظر داشتند.
10- تحریم هایی که از اول July و با مصوبه کنگره و سنای آمریکا توسط رییس جمهور آن کشور عملی خواهد شد بدترین نوع تحریم ها علیه کشور و اثر تخریبی آن بسیار بیشتر و بدتر از سایر تحریم هاست، پس از اجرای این تحریم ها بازار های کالا دچار انفجار شده، اقتصاد کشور فلج و تورمی شدید در بخش کالا خواهیم داشت.
11- در شرایط فعلی چنانچه پروژه هایی در دست اجرا و یا اتمام دارید که تاکنون اقدامی مبنی بر فروش و یا پیش فروش آنها نکرده اید با در نظر گرفتن اولویت نسبت به فروش و یا پیش فروش آنها اقدام و سپس از محل درآمد حاصل از آن کالاهای اساسی پروژه را خریداری و انبار و به مرور در پروژه مصرف نموده و بدین ترتیب ریسک فروش را مدیریت می کنیم.
12- در خاتمه توصیه هر دو اساتید بزرگوار خروج از بازار املاک و مستغلات به مدت 2 سال و یا عدم شتاب دهی به پروژه های میان مدت و بلند مدت را قویا توصیه نمودند.(طول دوره پروژه و زمان بهره برداری از آن را به تعویق اندازیم)، ضمنا برای سال جاری و سالهای آتی یکی از بهترین بازارهای سرمایه که بازدهی مناسب و در عین حال ریسک مالی مناسبی برای سرمایه گذران خواهد داشت را بازار بورس معرفی و انتظارات و چشم انداز مناسبی برای این بازار را ترسیم نمودند.
مراتب جهت استحضار خوانندگان "تاپیک اداف " و هرگونه بهره برداری لازم ایفاد گردید%

با احترام، اشکبوس کهنه سوار / امیر کوهی

[سرداربورسی]

امروز یه سری به صورت حضوری به بنگاه املاک چند از رفقا داشتم
در بعضی جاها قیمت های تا یک میلیون تومن اومده پایین
همه دوستان بنگاه داره می گفتند قیمت ملک تا آخر تابستون بد جور می شکنه