سرمايه گذاری مسكن شمال شرق ( ثشرق )

[مصطفی مصری پور]

درسته نرخ تنزيل انتزاعيه اما با توجه به ماهيت صنعت ميتونيم تخمين نسبتا دقيقي از نرخ تنزيل بدست بياريم اصلا كار پيچيده اي نيست ..اينكه فرموديد اطلاعات در مورد درآمدهاي نقدي كامل نيست با شما موافق نيستم چون هر پروژه قبل از اجرا جريانهاي نقديش بايد مشخص بشه وگرنه پروژه رو همينجور رو هوا كه نميشه شروع كرد......حرف من اينه قبل شروع يك پروژه تمام جريانهاي نقدي پروژه بايد توسط مدير پروژه محاسبه بشه واگر نشه پروژه كارشناسي نشده و با همون جريانهاي نقد محاسبه شده ميتونيم npv رو محاسبه كنيم

ارزش روز داراييها چون يه روش مبتني بر آزمونو خطاست شايد با نتايج npv هماهنگ در بياد ولي يه روش ذهني و قديميه

منظور من از جریانات نقدی آتی ، صرفا پروژه ها نیست . درآمد آتی سهم مد نظرمه . مثلا چطور میتونیم سود سال 96 سهم رو محاسبه و تنزیل کنیم؟ در جاییکه ماهیت این شرکتا مبنی بر اخذ پروژه هاست و تولید ثابتی نداره.

بله این روش npv برای برآورد ارزش فعلی درآمدهای پروژه ها کاملا راهگشاست اما میدونیم که همه فعالیت شرکتهای ساختمونی مبتنی بر انجام پروژه ها نیست . این روش بیشتر برای شرکتای پیمانکاری اجراییه .
بنده به این خاطر میگم از ارزش روز دارایی استفاده کنیم ، چون این شرکتا داراییهای زیادی نظیر زمین و ... دارن که درآمد آتی مستمری نداره ولی ارزش بالایی داره و این ارزش حتما باید در ارزش بازار سهام شرکت منعکس بشه .

[*سامان*]

منظور من از جریانات نقدی آتی ، صرفا پروژه ها نیست . درآمد آتی سهم مد نظرمه . مثلا چطور میتونیم سود سال 96 سهم رو محاسبه و تنزیل کنیم؟ در جاییکه ماهیت این شرکتا مبنی بر اخذ پروژه هاست و تولید ثابتی نداره.

بله این روش npv برای برآورد ارزش فعلی درآمدهای پروژه ها کاملا راهگشاست اما میدونیم که همه فعالیت شرکتهای ساختمونی مبتنی بر انجام پروژه ها نیست . این روش بیشتر برای شرکتای پیمانکاری اجراییه .
بنده به این خاطر میگم از ارزش روز دارایی استفاده کنیم ، چون این شرکتا داراییهای زیادی نظیر زمین و ... دارن که درآمد آتی مستمری نداره ولی ارزش بالایی داره و این ارزش حتما باید در ارزش بازار سهام شرکت منعکس بشه .

درآمد آتي سهم از جريانهاي نقد آتيش خيلي راحت محاسبه ميشه.....همين الان شما ليست پروژه ها و جريانهاي نقدشو به من بديد من درآمد سهمو تو سالاي مختلف به شما ميدم....البته تلورانس داره به خاطر درآمدهاو هزينه هاي متفرقه كه تابع شرايطه....ولي من با شرايط يكسان درآمد سهمو به شما ميدم

خب بحث منم تو اون قسمت پروژه هاست....حرف من اينه اون قسمت از درآمد پروژه ها كه تو محاسبه ارزش ذاتي مياد بايد محاسبه بشه نه اينكه برآورد بشه.....وگرنه داراييهاي ثابت كه بحثش جداست ....دارايي ثابت محاسبه خاصي نداره و به نتايج عمليات داراييهاي متغير اضافه ميشه

[*سامان*]

چه بحث خوبي داريم ميكنيم از اين اطلاعات بالاي شما واقعا لذت ميبرم جناب مصري پور

[مصطفی مصری پور]

درآمد آتي سهم از جريانهاي نقد آتيش خيلي راحت محاسبه ميشه.....همين الان شما ليست پروژه ها و جريانهاي نقدشو به من بديد من درآمد سهمو تو سالاي مختلف به شما ميدم....البته تلورانس داره به خاطر درآمدهاو هزينه هاي متفرقه كه تابع شرايطه....ولي من با شرايط يكسان درآمد سهمو به شما ميدم

خب بحث منم تو اون قسمت پروژه هاست....حرف من اينه اون قسمت از درآمد پروژه ها كه تو محاسبه ارزش ذاتي مياد بايد محاسبه بشه نه اينكه برآورد بشه.....وگرنه داراييهاي ثابت كه بحثش جداست ....دارايي ثابت محاسبه خاصي نداره و به نتايج عمليات داراييهاي متغير اضافه ميشه

بنظر نمیاد اینقدر ساده هم باشه. به هرصورت درآمد آتی شرکتهایی که تولید مشخص و معین دارن شاید اینطور باشه . اما شرکتهای ساختمانی و پیمانکار کمی متفاوته . چون میزان فروششون بر اساس تولید محصول مشخص از خط تولید معین نیست . به همین خاطره که خیلی از سودهای این قبیل شرکتها بازار رو با شوک مواجه میکنه. مثلا آ س پ از بازگشایی تا الان چندین بار سود خودش رو تعدیل داد . اونم بخاطر قراردادهای جدید و ... بود . که اینا از قبل برای بازار قابل محاسبه نبود و به همین دلیل قیمت سهم در اینقدر نوسان داشته .

اما در کل همیشه یه عامل توی روش برآورد جریانات آتی درآمدی سهم موثر بوده : اینکه درآمدهای آتی را در دوره چندساله درنظر بگیریم؟ طبق تئوری که باید دوره بینهایت فرض بشه و نرخ رشد و.... حالا آیا میشه نرخ رشد رو ثابت گرفت؟ مهمتر اینکه فرض ثابت بودن نرخ تنزیل معقوله؟ اونم توی کشوری که تورم دیقه ای داره؟

من تفاوتی بین محاسبه و برآورد نمیبینم. چون صرف وجود اختلاف لغوی باعث اختلاف محاسباتی نمیشه . به هر صورت،برای هر روش باید مستندات معقول باشه. حالا چه میخواد برآورد باشه و چه محاسبه .

[مصطفی مصری پور]

چه بحث خوبي داريم ميكنيم از اين اطلاعات بالاي شما واقعا لذت ميبرم جناب مصري پور

منم همینطور....واقعا اطلاعات شما بالاس...

آخه آخر این ماه کنکور آزمایشی مالی دارم

گفتم به بحثی راه بندازیم .معلوماتمون بره بالا:d

[داش مهدی]

ببخشید که پابرهنه میدوم وسط بحث، جاداره از زحمات دوستان واطلاعات بالای دوستان تشکر کنم، ولی باید بگم که نظر من به نظر مصطفی جان نزدیکتره. جاییکه عدم قطعیت بالایی در مورد جریانات نقدی آتی وجود داشته باشه روشهای تنزیلی رجانهای نقدی مثل ddm و fcf معمولا کاربرد ندارن. میتونیم از روش rim استفاده کنیم که اونهم به دلیل تفتوت بسیار زیاد ارزش دفتری و ارزش بازار داراییها در ایران جواب نمیده.
میمونه روشهای مقایسهای مثل p/e ,p/b و... به شرط اینکه بپذریم شرکتهای هم گروه منصفانه قیمت گذاری شده باشن و در نهایت محاسبه nav که مد نظر مصطفی جانه

[مصطفی مصری پور]

ببخشید که پابرهنه میدوم وسط بحث، جاداره از زحمات دوستان واطلاعات بالای دوستان تشکر کنم، ولی باید بگم که نظر من به نظر مصطفی جان نزدیکتره. جاییکه عدم قطعیت بالایی در مورد جریانات نقدی آتی وجود داشته باشه روشهای تنزیلی رجانهای نقدی مثل ddm و fcf معمولا کاربرد ندارن. میتونیم از روش rim استفاده کنیم که اونهم به دلیل تفتوت بسیار زیاد ارزش دفتری و ارزش بازار داراییها در ایران جواب نمیده.
میمونه روشهای مقایسهای مثل p/e ,p/b و... به شرط اینکه بپذریم شرکتهای هم گروه منصفانه قیمت گذاری شده باشن و در نهایت محاسبه nav که مد نظر مصطفی جانه

جناب داش مهدی میدونم که تبحر زیادی توی روشهای تعیین ارزش ذاتی دارین

و این از این مطلب و مطالب قبلیتون توی تاپیکای مختلف کاملا مشخصه

میخواستم خواهش کنم بیشتر تشریف بیارید و بیشتر مطلب بزنید. واقعا به بار علمی شما توی بحثا نیاز داریم.

[موج 5]

:d

اشتباهی.

[داش مهدی]

جناب داش مهدی میدونم که تبحر زیادی توی روشهای تعیین ارزش ذاتی دارین

و این از این مطلب و مطالب قبلیتون توی تاپیکای مختلف کاملا مشخصه

میخواستم خواهش کنم بیشتر تشریف بیارید و بیشتر مطلب بزنید. واقعا به بار علمی شما توی بحثا نیاز داریم.

1- چوب کاری میفرمایید شما وبنده نوازی میکنید، مختصر علمی دارم و از دوستان و اساتید در این فروم کسب علم میکنم

2- متاسفانه بورس ما انقدر حقیره که با همین مختصر علم احساس میکنم از 80% بازار علمم بیشتره، اگر چه که تجربه ام از 80% بازار کمتره (18 ماه) و خود شما به نقش تجربه واقفید

3- با این وجود خوشحال میشوم بتونم به دوستان خوبمون کمک کنم ولی خدا شاهده میترسم که تحلیلی اشتباه از آب در بیاد( که خواهی نخواهی میاد) وخدای نکرده دوستان ضرر کنن

4- ان شا ا... که روزهای خوب بورس باز گردد تا ضررهای تازه واردان بازار که با تبلیغات پوشالی وارد بورس شده اند جبران شود هر چند که خیلی بعید میدانم

مجددا از لطف جناب عالی تشکر میکنم و امیدوارم با تداوم حضور دوستانی چون شما بار علمی
این فروم و کل بورس بیشتر شود، من هم اگر جایی کمکی از دستم بر بیاد مطمئن باشید دریغ نمیکنم

[*سامان*]

ببخشید که پابرهنه میدوم وسط بحث، جاداره از زحمات دوستان واطلاعات بالای دوستان تشکر کنم، ولی باید بگم که نظر من به نظر مصطفی جان نزدیکتره. جاییکه عدم قطعیت بالایی در مورد جریانات نقدی آتی وجود داشته باشه روشهای تنزیلی رجانهای نقدی مثل ddm و fcf معمولا کاربرد ندارن. میتونیم از روش rim استفاده کنیم که اونهم به دلیل تفتوت بسیار زیاد ارزش دفتری و ارزش بازار داراییها در ایران جواب نمیده.
میمونه روشهای مقایسهای مثل p/e ,p/b و... به شرط اینکه بپذریم شرکتهای هم گروه منصفانه قیمت گذاری شده باشن و در نهایت محاسبه nav که مد نظر مصطفی جانه

با عرض ادب خدمت شما بزرگوار جناب مهدي

نگاه كنيد اگه بحث عدم قطعيت بخاد وسط بياد اصلا نبايد چيزي به عنوان ارزش ذاتي تعريف كنيم چون تمام روشهاي محاسبه ارزش ذاتي عدم قطعيت توشون موج ميزنه.......درسته در روشهاي تنزيلي فاكتورهايي مثه نرخ تورم عدم قطعيت بوجود ميارن اما ما ميتونيم جريانهاي نقدي رو محاسبه كنيم و بعد فاكتورهاي متغير مثه نرخ تورم ريسكاي سياسي و غيره رو در نتايج روشهاي تنزيلي تلفيق كنيم و اين كار خيلي راحت امكانپذيره.....براي اين كار كافيه بين نتايج حاصل از روشهاي تنزيلي و نرخ تورم و شاخصهاي ديگه اي كه وجود داره يك رگرسيون برقرار كنيم محل تقاطع خطوط رگرسيون دقيقا به ما ارزش ذاتي سهم رو با تلورانسي در حد صدم به ما ميده اين روش يك روش دقيق و كاربرديه و هيچ عدم قطعيتي تو اين روش وجود نداره و من با دليل و مدرك اينو ثابت ميكنم كه هيچ حرفو حديثي توش نباشه........شما پروژه هاي شركت و جريانهاي نقديشو به من بديد من همين فردا با روش تنزيل جريانهاي نقدي و محاسبات دقيق ارزش ذاتيشو ميزارم رو سايت

[roohe-khashen]

خوب هر جا که سامان و مصطفی باشند من هم نا خود اگاه اونجا هستم فقط یه نکته تو ذهنم بوجود اومده اونم اینه که مثلا شرکتی مثل ثشرق پروژه های خودش رو خودش از مهندسین خود شرکت میسازه یا با پیمانکار قرار داد داره؟؟و نکته دوم این که مثلا قیمت سیمان و مصالح یا تیر اهن رو برای این پروژه ها از سال قبل میبینه یعنی این مواد و مصالح و اهن الات رو سال قبل میخره یا همزمان با شروع شدن پروزه ها چون خود این نکته ها که تو ذهن بنده هست تو سود اوری شرکت نقش مهمی داره اگه تمامشون رو خود شرکت مستقل انجام بده یه داستان هست اگه با پیمانکار بیرون از شرکت انجام بده یه داستان دیگه چون خودم مدتی تو ساخت و ساز بودم البته خیلی کم اشنایی نسبی به قضیه دارم اما در مورد پروژه های ثشرق اگه کسی اطلاعاتی داره بگه که یه محاسباتی دارم!!

[*سامان*]

خوب هر جا که سامان و مصطفی باشند من هم نا خود اگاه اونجا هستم فقط یه نکته تو ذهنم بوجود اومده اونم اینه که مثلا شرکتی مثل ثشرق پروژه های خودش رو خودش از مهندسین خود شرکت میسازه یا با پیمانکار قرار داد داره؟؟و نکته دوم این که مثلا قیمت سیمان و مصالح یا تیر اهن رو برای این پروژه ها از سال قبل میبینه یعنی این مواد و مصالح و اهن الات رو سال قبل میخره یا همزمان با شروع شدن پروزه ها چون خود این نکته ها که تو ذهن بنده هست تو سود اوری شرکت نقش مهمی داره اگه تمامشون رو خود شرکت مستقل انجام بده یه داستان هست اگه با پیمانکار بیرون از شرکت انجام بده یه داستان دیگه چون خودم مدتی تو ساخت و ساز بودم البته خیلی کم اشنایی نسبی به قضیه دارم اما در مورد پروژه های ثشرق اگه کسی اطلاعاتی داره بگه که یه محاسباتی دارم!!

سلام مهدي جان.....خدمت شما عرض كنم كه اگه بخاد بده به پيمانكار كه چيزي واسه خودش نميمونه....اينكه مصالح رو از قبل بخره نميتونه منطقي باشه چون احتمال آسيب ديدن مصالحي مثه سيمان وجود داره....در ضمن من صورتاي ماليشو نديدم اگه هزينه هاي انبارداري تو صورتاي ماليش اومده باشه قطعا يه سري مصالحي كه آسيب كمي ميبينن رو از قبل خريداري كرده كه اين خودش هزينه هاي سنگيني رو به شركت تحميل ميكنه.......پس بهترين كار اينه كه پيش خريد بكنه مصالح رو كه ترازنامه شركت نيومده كه ببينيم پيش پرداختي بابت اين موضوع انجام شده يا نه

[roohe-khashen]

سلام مهدي جان.....خدمت شما عرض كنم كه اگه بخاد بده به پيمانكار كه چيزي واسه خودش نميمونه....اينكه مصالح رو از قبل بخره نميتونه منطقي باشه چون احتمال آسيب ديدن مصالحي مثه سيمان وجود داره....در ضمن من صورتاي ماليشو نديدم اگه هزينه هاي انبارداري تو صورتاي ماليش اومده باشه قطعا يه سري مصالحي كه آسيب كمي ميبينن رو از قبل خريداري كرده كه اين خودش هزينه هاي سنگيني رو به شركت تحميل ميكنه.......پس بهترين كار اينه كه پيش خريد بكنه مصالح رو كه ترازنامه شركت نيومده كه ببينيم پيش پرداختي بابت اين موضوع انجام شده يا نه

اره سامان جان بنظر خودم هم چون شرکت بزرگی هست و پروژه های عظیمی داره منطقی نیست که مصالح رو از قبل بخره و یه هزینه انبار اضافه هم درست کنه اما از لحاظ پیمانکار اگه مطمئن باشی قطعا تو سود اوری عظیم شرکت تو سال اینده شکی نیست فقط یه نکته هم میمونه اونم پیش فروشه میخوام بدونم که پروژه ها پیش فروش میشن یا بخشی از پروژه ها پیش فروش میشه یا نه شرکت فعلا قصد پیش فروش نداره؟

[*سامان*]

اره سامان جان بنظر خودم هم چون شرکت بزرگی هست و پروژه های عظیمی داره منطقی نیست که مصالح رو از قبل بخره و یه هزینه انبار اضافه هم درست کنه اما از لحاظ پیمانکار اگه مطمئن باشی قطعا تو سود اوری عظیم شرکت تو سال اینده شکی نیست فقط یه نکته هم میمونه اونم پیش فروشه میخوام بدونم که پروژه ها پیش فروش میشن یا بخشی از پروژه ها پیش فروش میشه یا نه شرکت فعلا قصد پیش فروش نداره؟

به هر حال شركت براي تامين مالي نياز به پيش فروش داره و اگه واحدارو پيش فروش نكنه نياز به افزايش سرمايه پيدا ميكنه

[مصطفی مصری پور]

در مورد نحوه ی کار این شرکت، چیزی که در حد شنیده دارم اینه که زمین از خودش نیست و به صورت پیمانی، ساخت و ساز رو روی زمینها انجام میده.

برای مصالح و ... حرف سامان منطقی ترین جوابه.

اما پیش فروش داره، و اگه به جدول پروژه ها نگاه بندازیم مشخص میشه که پیش فروش خوبی هم انجام داده.