بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

[توپ4گوش]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

خب الوعده وفا

میخوام به دو روش ارزش روز مگاپارس رو حساب کنم یکی بر اساس ارزش گذاری کارشناس هنگام خرید پروژه توسط ثاخت و دیگری با توجه به برآورد دنیای اقتصاد در سال 94:
در هر دو روش برای تبدیل قیمتها از آمار ارایه شده در این مقاله از روزنامه دنیای اقتصاد در مورد تغییرات قیمت تجاری در تهران از سال 90 تا 99 و نیز از سال 93 تا 99 استفاده کردم:
لینک مستند تغییر قیمت تجاری در تهران
بر اساس این منبع در بازه ده سال اخیر که تقریبا همپوشانی داره با زمان خرید پروژه مگاپارس توسط ثاخت تا الان، قیمت املاک تجاری در تهران 10 برابر شده
نیز بر اساس همین منبع در بازه زمانی 93 تا الان که تقریبا همپوشانی داره با برآورد دنیای اقتصاد از ارزش این پروژه در سال 94، قیمت املاک تجاری در تهران 2.6 برابر شده.

ابتدا بریم سراغ براورد دنیای اقتصاد :

لینک مقاله دنیای اقتصاد در مورد مگاپارس

در این مقاله که به تاریخ آبان 94 نگاشته شده، ارزش سرمایه گذاری صورت گرفته در پروژه 5 هزار میلیارد تومان برآورد شده ، با ضرب این عدد در 2.6 خواهیم داشت ارزش روز سرمایه گذاری صورت گرفته در پروژه برابر با 13 هزار میلیارد تومان، که سهم ثاخت 33% پروژه هست و در صورتی که سهم خودش رو صرفا به بهای سرمایه گذاری صورت گرفته و بدون سود واقعی بفروشه میشه 4300 میلیارد تومان، که با کسر بهای تمام شده حدودا 400 میلیاردی پروژه برای ثاخت، سود خالص ثاخت از فروش پروژه میشه حدود 3900 میلیارد تومان یعنی 430 تومان به ازای هر سهم!

در روش دوم از ارزش کارشناسی زمان خرید پروژه استفاده میکنم:

عکس زیر که یادداشت شماره 14 توضیحی صورتهای مالی سال منتهی به شهریور 91 هست ارزش مگاپارس (با نام رسمی شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس) رو در معامله ، که بر اساس برآورد کارشناس رسمی در اون زمان به عنوان آورده ی فروشنده (ایرانیان اطلس یا همون انصار خودمون) لحاظ شده ، 308 میلیارد تومان ذکر میکنه:




حال میدونیم از 10 سال پیش تا کنون قیمت املاک تجاری 10 برابر شده، از طرفی در زمان معامله پیشرفت فیزیکی پروژه کمتر از 50 درصد بوده که طبق آگهی هفته گذشته پیشرفت فیزیکی 73 درصد هست و تاثیر این پیشرفت رو باید در ارزش پروژه لحاظ کرد (نکته عجیب اینه که پیشرفت پروژه چند بار دچار پسرفت! هم شده طبق اطلاعات منتشر شده توسط ثاخت/.:blinksmiley.://:.yead.:/ و طبق مقاله سال 94 دنیای اقتصاد هم پیشرفت پروژه 80 بوده، در حالی که تا طبق صورت های مالی 98 ثاخت پیشرفت پروژه شده بوده 50 و امسال رسید به 70 و در نهایت در آگهی پیشرفت 73 درصدی قید شده)

با توجه به ارزش 308 میلیاردی پروژه با پیشرفت 50 درصدی برآورد ارزش سال 91 پروژه در صورتی که همون زمان کامل میشد دو برابر این عدد یعنی 616 میلیارد خواهد بود
با توجه به 10 برابر شدن تقریبی قیمتها از اون زمان خواهیم داشت ارزش روز سهم ثاخت از پروژه در صورتی که به پیشرفت 100 درصد میرسید برابر با 6160 میلیارد تومان
و با توجه به پیشرفت 73 درصدی خواهیم داشت 6160*.073= 4496 میلیارد تومان
که با کسر بهای تمام شده 400 میلیاردی میشود سود خالص 4096 میلیارد تومانی که معادل است با 455 تومان به ازای هر سهم.

به دو روش عایدی ثاخت از فروش مگاپارس رو حساب کردم که اعداد 430 و 455 تومان به ازای هر سهم حاصل شد. و خب گفتن نداره که سهمی که چنین سودی قرار باشه بسازه قیمتش نباید اینجاها باشه.
این که چرا پس بازار عکس العملی به این واقعه نشون نمیده یا ناشی از اینه که در این سهم بازاری وجود نداره ، یا درست ترش اینکه بازار در مورد این سهم تصمیم گیرنده نیست و صحنه گردان طرف خرید و فروش یه نفره که انقدری قویه که کسی وارد بازیش نمیشه. و خب خود این رفتار ناشی از اینه که گاوبندی ای که پارسال کردن و 40 درصد دارایی غدیر رو دادن رفت (به کی؟ بعدا گندش در میاد) ماله بکشن و جلوی اتهام مقدر فردا روز بتونن دلیل بیارن که تا یه سال بعدشم قیمتای پایینتر از رقم معامله هم داد و ستد شده!
یا ناشی از اینه که اصلا قرار نیست معامله ای صورت بگیره و کماکان قراره این شرکت معدن پتانسیلهای بالفعل نشونده بمونه.
یا ناشی از اینه که با تلفیقی از دزدی و حسابسازی کاری کنن که سودی (یا دست کم سود چشمگیری) ته قصه شناسایی نشه. همونطور که در دو سال مالی اخیر 300 میلیارد بخشودگی بدهی از بانکها گرفتن و رفتن از بهای تمام شده پروژه هایی که هنوز نفروختن کم کردن تا سودی اون پایین صورت مالی شناسایی نکنن. (اکثر این عدد رو هم از بهای تمام شده پروژه نارنجستان کم کردن که به این زودی به بهره برداری نمیرسه، که مبادا سهامدار قند توی دلش آب بشه که با فروش پروژه ها این سودها شناسایی میشه)
تا اینجا شد هنر حسابسازی آقایون
اما دزدی احتمالیش کجاست؟
سال 94 یا 93 (درست یادم نیست) شرکت (گویا برا اینکه غدیر زورش برا زدن توو سر سهم بیشتر بشه و بهتر بتونه سیاه نمایی کنه) یه کارشناس برد بالا سر مگاپارس تا پروژه ای که 3 سال پیشش یک سومش رو (با پیشرفت 50 درصدش) 308 میلیارد خریده بوده (اونم با بهای کارشناسی)، براشون مجدد کارشناسی کنه و بگه این اصلا انقدرا نمیارزیده که براش پول دادین! و اصلا باید بابت بهای تمام شده ش هم ذخیره بگیرین/:.wacsmiley.:/ /:.hmmsmiley.://:.mellowsmiley.:/.
و خب نتیجه مثل باقی کارشناسیهای فرمایشی بود: اینکه کل این پروژه حتا اگه تموم بشه (یعنی پیشرفتش 100 درصد بشه) چیزی بیش از 1600 میلیارد نمیارزه! یعنی سهم ثاخت بابت 33 درصدش میشه 528 میلیارد (تازه اگه تموم بشه) یعنی با پیشرفت 50 درصدش بیش از 264 میلیارد نمیارزه ، کی؟ سه سال بعد خرید.
و اگه اون 1600 میلیارد سال 93-94 رو بخوایم جدی بگیریم (که خب یه شوخی تلخه البته) آنگاه ارزش روز کل پروژه در صورت تکمیل میشه 1600*2.6=4160 میلیارد تومن
که با توجه به پیشرفت 73 درصدی، ارزش روز کل پروژه میشه 3036 میلیارد تومن و سهم ثاخت میشه 1010 میلیارد تومن که با کسر 400 میلیارد بهای تمام شده میمونه 600 میلیارد سود خالص یعنی فقط 66 تومان به ازای هر سهم.
یعنی هچی پچی لاترچی...هر آنچه سخت و استوار مینماید دود میشود و بر هوا میرود!
القصه...اگه بخوان موقع فروش هم این مدلی ارزش گذاری کنن و مفتکی بدنش به نور چشمیها ، چیزی بیشتر از 66 تومن سود به ازای هر سهم عاید ثاخت نمیشه متاسفانه، هرچند که با توجه به ابعاد پروژه همون برآوردهای دنیای اقتصاد و کارشناسی هنگام معامله خیلی به واقعیت نزدیکتر میخورند.

خلاصه که "ای که دستت میرسد کاری بکن...پیش از آن کز تو نیاید هیچ کار"

تحلیلهایتان بسیار عالی هست کاملا مسلط و حرفه ای ....

خوشحالم که شما نیز در این سهم هستید و باهم هم سهم هستیم/:.Heart.:/

[Dexterous]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

تحلیلهایتان بسیار عالی هست کاملا مسلط و حرفه ای ....

خوشحالم که شما نیز در این سهم هستید و باهم هم سهم هستیم/:.Heart.:/

ارادتمندم@};-

این حس/داوری متقابله

به قول مولوی: "چون درین دل برق مهر دوست جَست...اندر آن دل دوستی میدان که هست"

[arsenal2009]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

سقف قیمت سال ۹۲ در نمودار تعدیل شده حدود ۱۷۰ تومان بوده است و الان ۲۷۰ تومان . کمتر از سود بانکی رشد کرده این سهم با این همه پتانسیل و پنهان کاری ولی دیگه نمیتونه ادامه پیدا کنه . دو سال پیش وساخت هم همچین حالتی بود روی ۲۸۰ تومان جزو سهم های رشد نکرده طی چند سال پشت سر هم بود که با افشا شدن پتانسیل هاش سی برابر شد . دو سال پیش آقای اسماعیلی یک گروه تلگرامی تشکیل دادند برای وساخت و بیشتر سهامداران عضو گروه شدند و نماینده هایی انتخاب شد و پیگیر حقوق سهامدادان شدند و چندین جلسه با مدیران شرکت گذاشتند و حتی کار تا ارایه شکایت از مدیران شرکت هم پیش رفت و بالاخره با تلاش های فراوان بالاخره سهامداران به حق خود یعنی قیمت واقعی سهم رسیدند.اگر دوستان موافق باشند همین کار را شروع کنیم.

[Dexterous]

نو بهار است در ان کوش که خوشدل باشی....که بسی گُل بدمد بازُ تو در گِل باشی

[توپ4گوش]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

قالیباف: طرح جهش تولید مسکن را تصویب میکنیم

رییس مجلس:
?️اهل جملهپردازی نیستم؛ در روزهای آغازین سال۱۴۰۰ برای پشتیبانی از تولید، طرح مهم «جهش تولید مسکن» را تصویب میکنیم و حذف موانع قانونی صدور مجوزهای کسب وکار را کلید میزنیم

سهامانبوه سازی بعد تصویب این طرح
مورد توجه کلیت بازار قرارخواهد گرفت?

[توپ4گوش]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

248تومان حمایت جدید سهم هست 285مقاومت بنظر نمیاد حمایت بشکند انشالله که مقاومت بشکند

[arsenal2009]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

امیدوارمپشیمان مان نکند از اینکه تعویض نکردیمش با سهم های دیگر که دارن میرن بالا . سال هاست که نسبت به بازار خیلی خیلی عقب هست و رشدی نکرده . تمها سهم بازار هست که با فاصله کمی از قیمت سال ۹۲ داره معامله میشه با احتساب آورده و افزایش سرمایه هایی که داشته. جل الخالق.

[توپ4گوش]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

خوب سهمی هست رو حمایته دارند در منفی 273تومان میدهند هرکه میخواد با مسئولیت خودش یک پله بردارد پله بعدی اگر اصلاح بیشتر کرد

[arsenal2009]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

فروشنده ای دیگه نمونده ظاهرا . یه ماه قبل فروشنده زیاد بود و روزی دویست سیصد میلیون معامله میشد ولی الان به زور روزی بیست سی میلیون می تونند با منفی نگه داشتن سهم جمع کنند .

[arsenal2009]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

چرا این سهم داره حدود قیمت سال ۹۲ معامله میشه ؟! قیمت املاک و پروژه هاش حداقل ۱۰ برابر شده است واینچنان کنترل قیمت نشان از آن دارد که تصمیم دارند غیرخودی ها را تا حد امکان پیاده کنند و بعد سهم رو به قیمت واقعی برسانند.

[Dexterous]

چه کاری انقدر مهم است؟

گویا عزم راسخ هم دارند در همین قیمتها ثباغ رو خرد خرد در بازار بدند بره
اون هم توی قیمتهای نصف یکی دو ماه پیش ثباغ
ثباغ در بازه آبان و آذر خوب گازشو گرفت رفت بالا و 40-50% از سقف مرداد هم فراتر رفت
جالب اینجاست که اونموقع نیازی به فروش حتا یک برگ سهم ندیدند
تا دیروز اما 9 میلیون برگه رو فروختند
امروز هم گمانم 6-7 میلیون از حجم معاملات مال فروش اینا باشه (باید فردا چکش کرد)
تا الان سیرکشون معطوف با تابلوی خود ثاخت بود
گمانم این علامتیه برا سهامداران سریش که کرم ریختنا به اونجا محدود نمیمونه (البته فروش در همین قیمت هم سود خوبی عاید ثاخت میکنه اما چرا وقتی مثبت بود نمیفروختن:-?)
البته اینا اوهام ذهنی منه
ممکن هم هست توافقی پشت پرده و از پیش در مورد قیمت این معامله (آنچنان که از 6 ماه پیش هم شایعه ش بود) موجب معامله درین قیمت باشه
الله اعلم
پی نوشت: یادم رفت جواب سوال بهای تمام شده رو بدم: 116 تومن به ازای هر سهم

خب بعد دو ماه از پست فوق، مجددا فروش ثاخت در ثباغ، در همون قیمتهای دو ماه پیش، شروع شد ، دیروز و امروز 26 میلیون سهم یعنی 2 درصد ثباغ رو فروخت، با این تفاوت که اون موقع داشت به بازار میفروخت ولی الان داره به کدهای دیگرِ غدیر میفروشه (اعتضاد و زرین). گمانم دلیل این تغییر، فروشهای عشایر و خراب کردن تابلوی ثباغ _ بعد اینکه ثاخت شروع کرد به فروختن_ باشه (عشایر سابقه خراب کردن سهمهای غدیر رو داره، چه وقتی تا دو سال پیش سهامدار درصدی ثاخت بود و چه وقتی تا پارسال سهامدار آ س پ بود، تا جایی که توی مجمع پیرار سال ثاخت، وقتی صحبت از عدم رشد سهم شده بود، رییس مجمع رشد رو موکول به صفر شدن کد عشایر کرد)
اونچه مهمه فعلا اینه که گویا ثاخت اصرار داره به فروش ثباغ ، یعنی به پول جور کردن، برا کجاشو نمیدونم (یعنی نقدینگی افزایش سرمایه هم کافی نبوده)
علی ایحال تا اینجا،با توجه به بهای تمام شده ثباغ، چیزی حدود 41 میلیارد سود شناسایی میشه و خب طبعا (اگه هنوز البته این سیرکی که توشیم صاحابی داشته باشه) باید افشای الف بده بابتش

[nazer]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

از فروش مگا پارس خبری دارید.

[mohsen ho]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

منفی فردا معادل کف جدید در بازه یکساله هست!.. سهم به واسطه شناور بالایی که حقوقی های درصدی قبل افزایش سرمایه براش درست کردند تا این جا ریخته ... محدوده ۲۴۰ حمایت نسبتا قوی داره .... درواچ

[توپ4گوش]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

این فروشنده ها چند خریدند؟ فکر هم میکنند؟ خط تولیدش هم منفجر شده بود در شرکت دزدی هم شده بود نباید 70درصد ریزش داشته باشد و فروشنده عجول!!
عجب سهم بی صاحبی هست
صبر ماهم زیاده البته اما سهامدارها باید پیگیر سهم باشند از طریق فشار به شرکت چرا با این همه دارایی و افزایش از اورده که انجام داده اند کاری نمیکند سهامدار عمده؟

[arsenal2009]

پاسخ : بين المللي توسعه ساختمان ( ثاخت )

بله درست می فرمایید باید مطالبه کنیم حقمون رو . قیمت سهم الان باید بالای دو هزار تومان باشه نه این قیمت. چطور میشه قیمت سهم به قیمت ۸ سال پیش برسه با سه تا پروژه بزرگ آماده فروش.