اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

[Mehdi1400]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

نسبت قیمت متوسط آپارتمان به نفت ( نفت به ریال )

از سالیان دور تا جایی که بیاد داریم قیمت آپارتمان صعودی بوده و در 40 سال گذشته هیچگاه کاهش محسوسی در این بازار دیده نشده است

اما اگر این رشد را با رشد نفت ( البته نفت به ریال و نه نفت به دلار ) مقایسه کنیم خواهیم دید که بعد از 20 تا 30 سال قیمت متوسط آپارتمان در اصل رشد خاصی نداشته است

در پایینترین حد این چارت یعنی نسبت 10 اعداد بشرح زیر است:

July 1995
قیمت نفت 18 دلار قیمت دلار 4600 ریال و در نتیجه نفت به ریال 82800 ریال به ازای هر بشکه
قیمت هر متر مربع آپارتمان ( متوسط قیمت ) در این تاریخ 825 هزار ریال بوده است یعنی 10 بشکه نفت

Jan 2001
قیمت نفت 30 دلار قیمت دلار 8000 ریال در نتیجه قیمت نفت به ریال 240000 ریال به ازای هر بشکه
قیمت آپارتمان در این تاریخ 2400000 ریال به ازای هر متر مربع . یعنی 10 بشکه نفت

Aug 2005
قیمت نفت 67 دلار قیمت دلار 9000 ریال نفت به ریال 603000 ریال در بشکه
قیمت آپارتمان در این تاریخ 6000000 ریال در مترمربع به عبارتی 10 بشکه نفت
(نکته اینکه در این دور نفت زحمت رشد قیمت را به عهده داشته و دلار افزایش چندانی نداشته است)

Apr 2012
قیمت نفت 105 دلار قیمت دلار 18000 ریال قیمت هر بشکه نفت به ریال 1900000 ریال به ازای بشکه
قیمت هرمتر مربع آپارتمان 20000000 ریال یعنی حدود 10 بشکه نفت!


از سال 1995 الی 2001 قیمت مسکن 2.9 برابر شده است نیمی از این رشد توسط دلار و نیمی توسط نفت جبران شد

از سال 2001 الی 2005 قیمت مسکن 2.5 برابر شد تقریبا همه این رشد توسط نفت جبران شد

از سال 2005 الی 2012 قیمت مسکن 3.3 برابر شد نیمی توسط دلار و نیمی دیگر به دوش نفت بود

اما
از سال 2012 تا سال 2018 ( امروز) تا اینجا قیمت مسکن 3.5 برابر شده است ( متری حدود 7 میلیون تومان )
نکته اینجاست که در این رشد نه تنها نفت کمی نکرد بله نفت 105 دلاری به 68 دلار کاهش یافت در نتیجه 3.5 برابر شدن دلار هم کفاف این رشد را نداد و دلار از 18000 ریال آپریل 2012 به 105000 ریال امروز رشد کرد.( حدود 6 برابر)

و اما امروز
Aug 2018
قیمت نفت 68 دلار قیمت دلار 105000 ریال در نتیجه قیمت هر بشکه نفت حدود 7000000 ریال ( هفتصدهزار تومان )
قیمت متوسط آپارتمان تا انتهای تیر حدود 7 میلیون تومان اعلام شد یعنی 10 بشکه نفت!

از نظر فنی به احتمال زیاد نسبت 9 کف این دوره از چارت خواهد بود یعنی با فرض آپارتمان متری 7 میلیون تومان هر بشکه نفت می تواند تا 777هزار تومان افزایش قیمت داشته باشد و بازهم با فرض نفت 68 دلار 114000 ریالی این عدد را محقق می کند.
اگر کف چارت در نسبت 9 درست ارزیابی شده باشد به این معنیست که هرچقدر قیمت نفت به ریال ( نفت × دلار) بیش از 777 هزار تومان رشد کند به همان میزان مسکن نیز از قیمتهای امروز جای رشد دارد
بطور مثال اگر قیمت دلار به 125000 ریال برسد با نفت 68 دلاری هر بشکه نفت به ریال به 8500000 ریال افزایش پیدا می کند که با ضریب 9 قیمت متوسط آپارتمان می بایست به حدود 7.7 میلیون تومان برسد.

یوسف پور
مرداد 97

[Abad]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

پیش بینی تغییر روند گروه انبوه سازی از کارهای خوبی بود که در سایه تلاش کاملا درست بود این پیش بین در وقتی بود که حتی کانال های معروف بورسی آیه یاس یرای این گروه سر می دادند.

و اما حالا :
از الان تا حدود 2 ماه آینده گروه انبوه سازی آماده یک رشد بسیار خوب است.عدد شاخص 594
توصیه : یک سهم ساختمانی در سبد داشته باشید.

5 روز از نظر فوق گذشته و شاخص انبوه سازی 627 است

[negarminavi]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

با رشد دلار، رشد دستمزد کارگر، افزایش تورم چرا بازهم میگید مسکن میره پایین !؟

در این 4 سال رکود بارها گفتند مسکن میره پایین ! نرفت و به محض رشد دلار ، قیمت ها بالاتر رفت و فروشنده هم کم شد !

البته در بحث مسکن باید حوزه تجاری، لوکس و مسکن معمولی رو از هم جدا کرد !

قیمت بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می شود ، در ملک ، ساختار که یکی از مهمترین ارکان بازار است تغییر کرده است یعنی من بعد از حجم تقاضا مرتبا کاسته خواهد شد. و دیگر امکان سفته بازی در بازاری که تقاضا کاهش می یابد نیست. احتکار هم موجب زیان محتکر خواهد شد.
با کاهش نرخ بهره فقط ممکن است موج B (در روند اصلاحی ) شکل گیرد و مقداری قیمت بالا رود و بعد از آن ملک وارد موج C اصلاحی خواهد شد.
بنابراین در ایران خرید ملک برای کسب سود دیگر به صرفه نخواهد بود .

این به معنای تعطیلی ساخت و ساز نیست ، سود معقول در ساخت و ساز همیشه وجود خواهد داشت اما توسط اهلش ( نه پزشک و بقال و دلال ) و مقدار سود هم سود عملیاتی خواهد بود .

پس ورود ملک را به عنوان یک کالای کاملا مصرفی به همه ایرانیان تبریک عرض می کنم . دیگر دوران 100 ساله خاک بازی تمام شد.

در شهریور ماه 96 تحلیل ذیل را از مسکن ارائه دادم ، طبق پیش بینی مسکن وارد موج B ( کارکشن صعودی ) شد ، این موج تا حدود مهر 97 ادامه دار است و سپس موج C ( نزولی ) شروع خواهد شد. ورود به مسکن را برای سرمایه گذاری توصیه نمی کنم.

پیش بینی تغییر روند گروه انبوه سازی از کارهای خوبی بود که در سایه تلاش کاملا درست بود این پیش بین در وقتی بود که حتی کانال های معروف بورسی آیه یاس یرای این گروه سر می دادند.

و اما حالا :
از الان تا حدود 2 ماه آینده گروه انبوه سازی آماده یک رشد بسیار خوب است.عدد شاخص 594
توصیه : یک سهم ساختمانی در سبد داشته باشید.

5 روز از نظر فوق گذشته و شاخص انبوه سازی 627 است

تا اونجاییکه یادمه اغلب اقتصاددان های رسانه ای ! چه اینوری چه اونوری پیش بینی کاهش قیمت مسکن را داشتن !

گروه ادیب که پیش بینی کاهش شدید قیمت تا 50% را داشتند !!!

فعلا که از زمان پیش بینی این آقایون بیش از 100 درصد هم رشد داشته !

جناب Abad هم احتمالا نظرشون تغییر کرده ! که توصیه به ورود در گروه ساختمان را دارند !

[trojan]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

دوستان بعضا مكانيزم عرضه و تقاضا رو خيلي دخيل مي كنن تو قيمت خوردن كالاها و همينطور مسكن . در يك اقتصادي كه سالها تعادل رو داره تجربه مي كنه ، تورم در يك حد معقول و منطقي وجود داره و انحصار در اون بازار وجود نداره ، طبيعتا رشد قيمت ها خيلي كند هست و تقريبا مكانيزم عرضه و تقاضا خيلي خوب و كارامد ميتونه در بحث شناخت قيمت كالا موثر باشه . اما در ايران هيچ كدام از مولفه هاي فوق وجود ندارند . پس همونطور كه حجم تقاضا براي خودروي بنز خيلي پايينه اما قيمت اون هرسال بالا ميره ، قيمت بقيه كالاها هم همينطور به علت افزايش قيمت مواد اوليه ، دستمزد و باقي عوامل اثر گذار مستقيم و غير مستقيم در قيمت ، با افزايش روبه رو هستند . درسته تقاضا خيلي كم ميشه ولي در عين حال كه ركود معاملاتي هست قيمت هم افزايشي هست . مسكن متناسب با تورم افزايشي خواهد بود قطعا .

[Abad]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

پیش بینی تغییر روند گروه انبوه سازی از کارهای خوبی بود که در سایه تلاش کاملا درست بود این پیش بین در وقتی بود که حتی کانال های معروف بورسی آیه یاس یرای این گروه سر می دادند.

و اما حالا :
از الان تا حدود 2 ماه آینده گروه انبوه سازی آماده یک رشد بسیار خوب است.عدد شاخص 594
توصیه : یک سهم ساختمانی در سبد داشته باشید.

گروه انبوه سازی در انتهای اصلاح است عدد شاخص 812

توصیه : یک سهم ساختمانی در سبد داشته باشید

[Abad]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

گروه انبوه سازی در انتهای اصلاح است عدد شاخص 812

توصیه : یک سهم ساختمانی در سبد داشته باشید

از فردا تا یکی دو روز دیگر منتظر مثبت شدن در گروه انبوه سازی باشید شاید یگ گام دیگر تا پایان اصلاح ............
عدد شاخص 740

[mohsen68]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

عواقب کاهش ۶٩ درصدی معاملات مسکن

✍️ محمد حسین ادیب

?داده های ذیل نشان می دهد تعداد معاملات مسکن در تهران شش ماه است که ماهانه رو به کاهش است

?معاملات مسکن بیش از ۶٩ درصد در آبان نسبت به اردیبهشت کاهش داشته است

?تعداد معاملات مسکن در شهر تهران در سال ٩٧:

اردیبهشت : ١٩۴۴٢
خرداد: ١۵٢٠٩
تیر : ١٣٧٩۶
مرداد : ١٣١٢٠
شهریور :١٠۵٣۵
مهر ٩٧: ٩۵۶١
آبان ٩٧: ۵٩۴١

?در مسکن یک قاعده وجود دارد ابتدا معاملات مسکن کاهش می یابد و در گام دوم ، قیمت کاهش پیدا می کنند ، اما در تهران طی شش ماه گذشته ، ماه به ماه معاملات مسکن کاهش یافته و به جای کاهش قیمت ، ماهانه قیمت مسکن رو به افزایش بوده است

?داده های ذیل افزایش ماهانه قیمت مسکن در تهران طی ٧ ماه گذشته را نشان می دهد

?داده های ذیل گواه ۵٣ درصد افزایش قیمت مسکن از اردیبهشت تا آبان است :

اردیبهشت ٩٧ : ۵٩٨٠ هزار تومان
خرداد ٩٧: ۶۵١٠ هزار تومان
تیر ٩٧: ۶٩٧٠ هزار تومان
مرداد ٩٧ : ٧۴٠٠ هزار تومان
شهریور ٩٧ : ٨١٠٠ هزار تومان
مهر ٩٧: ٨۶١٠ هزار تومان
آبان ٩٧ : ٩١٨٠ هزار تومان

?در تهران ٣.۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد از این تعداد کمتر از ۶ هزار واحد در آبان فروش رفته است

اما همه واحد های مسکونی فروش رفته ارادی نبوده است پنج دسته معاملات ، باید از معاملات فوق کسر شود :

✅انحصار وراثت
✅تملک به سبب مهریه
✅تملک بوسیله بانک به سبب عدم پرداخت وام
✅تملک با رای دادگاه
✅انتقال از مالک به سازنده

اما اگر فرض شود :
?در تهران هیچ کس فوت نمی کند
?هیچ زنی مهریه اش را به اجرا نمی گذارد
?همه وام شان را پرداخت می کنند و هیچ بانکی به سبب نکول ، خانهای را تملک نمی کند
?هیچ کس علیه دیگری به دادگاه شکایت نمی کند تا با حکم دادگاه خانه ای به تملک درآید
?هیچکس دیگر ، مشارکت در ساخت نمی کند

✅اگر چنین وضعی باشد کل معاملات کمتر از ۶ هزار است یعنی تقریبا هیچ

✅قیمت مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط بسیار بیش از قدرت خرید این دو قشر افزایش یافت و این به کاهش معاملات مسکن انجامید

⬅️در ترکیب سبد دارایی ، ضریب نقدشوندگی بسیار مهم است

?فعال اقتصادی موفق کسی است که همواره ، ٧٠ درصد سبد دارایی اش ، نقدشوندگی بالا داشته باشد

?شمایی که این مقاله را می خوانید قلم و کاغذ بدست گیرید و محاسبه کنید چند در صد سبد دارایی تان ، ضریب نقدشوندگی بالا دارد

⬅️⬅️کسانی که ضریب نقد شوندگی دارایی شان پایین باشد نمی توانند از فرصت های پیش رو در بازار پس از ریختن بازار ها استفاده کنند!!

◾️کسانی که در سبد دارایی فقط به بازدهی می اندیشند بدون ضریب نقدشوندگی ، به گمانم طرحی برای آینده ندارند و نمی دانند بعدا چه می خواهند انجام دهند

?✏️عده ای بیزینس را یک رمان می دانند و عده ای یک داستان کوتاه

⚫️بزرگترین هراس آدمها نادیده گرفته شدن است ، دارایی با ضریب نقدشوندگی پایین ، در لحظات دشوار زندگی ، مالک اش را نادیده می گیرد

[negarminavi]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران



در این سالهایی که فرصت داشتند رونقی در مسکن و بودجه عمرانی ایجاد کنند نکردند !

حالا که در تحریم گرفتار شدن میگن بریم سراغ بخش مسکن و عمرانی !!

جالبتر اینکه ماهیدشتی هم مثل ادیب صحبت از سقوط شدید قیمت مسکن میکنه !

اینها پیش بینی شان در سال 90 و 92 و 96 هم همین بود ! بازهم درس نمیگیرن !

ماهیدشتی میگه ارز میریزه ! سکه میریزه ! مسکن سقوط شدید میکنه ! خودرویی 6 برابر میشه ! شاخص بورس هم میره بالای 500 هزار واحد !

[linux_linda]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

یه سهم ساختمانی کف قیمت باشه چی سراغ دارین؟
هدف کوتاه مدتی

[Abad]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

یه سهم ساختمانی کف قیمت باشه چی سراغ دارین؟
هدف کوتاه مدتی

وثنو خرید حدود 200 باشد .....

[negarminavi]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

وزیر راه و شهرسازی خبرداد

برنامه وزارت راه برای ساخت ۴۰۰ هزار مسکن تا سال ۹۹

تغییر رویکرد مسکن از سیاست انقباضی به انبساطی

وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه مسکن از دوره سیاستهای انقباظی به سمت سیاست منبسط تغییر رویکرد داده است گفت:کسب اطمینان از شکل گیری تولید مسکن که برای فعالیت توسعه گران و مردم برای خانه دار شدن این مسیر را هموار خواهیم کرد.

https://www.farsnews.com/news/13970919000370/%D8%A8%D8%B1%D9%86%D8%A7%D9%85%D9%87-%D9%88%D8%B2%D8%A7%D8%B1%D8%AA-%D8%B1%D8%A7%D9%87-%D8%A8%D8%B1%D8%A7%DB%8C-%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA-%DB%B4%DB%B0%DB%B0-%D9%87%D8%B2%D8%A7%D8%B1-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86-%D8%AA%D8%A7-%D8%B3%D8%A7%D9%84-%DB%B9%DB%B9--%D8%AA%D8%BA%DB%8C%DB%8C%D8%B1-%D8%B1%D9%88%DB%8C%DA%A9%D8%B1%D8%AF-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86

صحبتهای امروز روحانی نشون داد که برای فرار از بحران بیکاری میخوان بخش مسکن رو فعال کنن !

البته اینقدر وعده سر خرمن دادن به مردم ! که هیچ حرفشون رو نمیشه باور کرد !

[negarminavi]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران




امروز یکی از دوستان این نمودار رو برام فرستاده بود !

مدعی هستن در شرایط فعلی خرید مسکن بهتر از خرید دلار ! هست !

البته بعد از توصیه لاریجانی به مردم برای سرمایه گذاری در مسکن ! و تغییر وزیر مسکن ! و احتمالا سیاست دولت در این حوزه !

زمزمه هایی بیشتر از قبل در مورد بازار مسکن شنیده میشه !!

و جالبتر اینکه برخی ها مثل ادیب ! و ماهیدشتی ! از سقوط شدید قیمت مسکن میگن !

[negarminavi]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

[Abad]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران

اولین نکته ای که از نمودار می توان فهمید این است که دوره های رونق مرتب کاهش داشته ....
آیا در این دوره نیز درست خواهد بود ؟؟

[negarminavi]

پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران