Tweet
پاسخ : اخبار روزانه صنعت ساختمان ، مسکن ، عمران
چند بررسی از بهروز ملکی کارشناس حوزه مسکن:
چند بررسی از بهروز ملکی کارشناس حوزه مسکن:
محتملترین سناریو در بازار ملک
(مصاحبه چاپ شده در روزنامه دنیای اقتصاد 12 مرداد با بهروز ملکی)
بهروز ملکی، تحلیلگر بازار مسکن در تبیین شرایط کنونی بازار ملک، با نگاهی به گذشته این بازار به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: برنامههای اقتصادی دولتهای نهم و دهم، دو تاثیر مهم بر بخش مسکن برجای گذاشت.
از یکسو، تزریق منابع بانک مرکزی به طرح مسکن مهر، بازار مسکن را با بزرگترین مداخله دولت مواجه کرد و از سوی دیگر تزریق منابع نفتی به اقتصاد کلان موجب تشدید بیماری هلندی و افزایش شدید قیمت کالاهای غیرقابل واردات همچون زمین و مسکن شد. برنامههای دولتهای نهم و دهم- به خصوص دو برنامه فوقالذکر- قواعد بازی را در بازار مسکن مختل کرد که نتایج آن با بروندادهایی چون تحریک سوداگری مسکن، افزایش شدید قیمت مسکن، عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن، افزایش طول دوران انتظار مسکن و افزایش تعداد خانههای خالی، قابل مشاهده است. از فصل دوم سال 92 شاخصهای بازار مسکن همچون حجم معاملات، قیمت، حجم پروانههای ساختمانی، ارزش افزوده ساختمان و... با افت مواجه شد. در ادامه و از سال 95 با افزایش درآمدهای نفتی، بهبود رشد اقتصادی و افزایش وام خرید مسکن، بازار مسکن تهران، حرکت بسیار ملایم خود را آغاز نمود.
ملکی معتقد است: البته فعالان بازار مسکن هنوز نسبت به آینده، خوف دارند و ابهام آنها درباره بهتر یا بدتر شدن شرایط اقتصادی در ماههای آینده، باعث شکلگیری فضای پرتردیدی در صحنه معاملات ملک شده است. در واقع فعالان بازار مسکن هنوز به اعتماد کافی درباره آینده متغیرهای اثرگذار بر قیمت و معاملات، نرسیدهاند و در عین حال، سیاستهای پولی و مالی دولت دوازدهم، برایشان چندان روشن و شفاف نیست. این کارشناس اقتصادی، ترس و نگرانی نسبت به روند این بازار را شامل هر دو سوی عرضه و تقاضای بازار مسکن دانست.
ملکی افزود در مسیر خروج از رکود بازار مسکن ممکن است نوسانات اندکی مشاهده شود؛ بهعنوان نمونه حجم معاملات در تیر ماه سال جاری با کاهش جزئی مواجه شده است. ملکی گفت توجه کنیم که حجم ماهانه معاملات شهر تهران طی هشت سال اخیر در دامنه 6 تا 23 هزار مبایعه بوده است؛ در حالیکه حجم ماهانه معاملات در تیر ماه سال جاری معادل 14 هزار و 533 فقره مبایعه (مطابق با آمار بانک مرکزی) است که حجم قابل قبولی است. حال اگر به هر دلیلی این عدد در یک ماه با کاهش هم مواجه شود، نباید از آن، تفسیر به بازگشت رکود کرد. اساسا روند کلی حرکت بازار مسکن، مناسب است و نباید نویزهای بازار مسکن را بزرگنمایی کرد. ضمن اینکه برای قضاوت درخصوص این بازار باید به سایر شاخصهای بازار مسکن همچون رشد قیمت مسکن، حجم تقاضای وامهای مسکن و... نیز توجه کرد.
ملکی در جمعبندی صحبتهای خود گفت: در مجموع با توجه به عواملی چون نرخ سود بانکی، نرخ رشد اقتصادی، تورم عمومی و قیمت نفت، سناریوهای متنوعی قابل وقوع است. سه سناریوی ۱- کاهش، ۲- ثبات و ۳- شوک قیمت مسکن از احتمال وقوعِ اندکی برخوردارند. محتملترین سناریو، رونق ملایم بازار مسکن تهران است. البته در پی تهران، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی نخواهند کرد. تاکید میکنم که فعالان این بازار نباید منتظر شوک قیمت در این بازار، مشابه سالهای 91 یا 86 باشند. در واقع، نرخهای بالای سود بانکی و حجم بالای خانههای خالی اجازه شوک قیمتی را به بازار مسکن نخواهند داد. براین اساس انتظار میرود عرض رونق (نوسان قیمت)، کمتر از دورههای گذشته باشد. ضمن اینکه به نظر میرسد پس از ریاضت بازار مسکن طی چهار سال اخیر، شاهد شکلگیری انتظارات منطقی از بازدهی این بازار در میان فعالان اقتصادی هستیم.
بر این اساس، محتملترین گزینه، رشد ملایم قیمت مسکن در حدود نرخ تورم عمومی است. البته این موضوع درخصوص املاک تجاری صادق نیست؛ چراکه طی در دو دهه گذشته، نرخ بازدهی سرمایهگذاری در ساختوسازهای املاک تجاری و مسکونی لوکس، به حدی خیرهکننده بود که هر فعال اقتصادی برای حضور در این بازار پرسود تحریک میشد؛ موج مالسازی به خصوص در کلانشهرها، نمادی از این مساله است. شهرداریها نیز بهصورت ضمنی و با فروش تراکم و تغییر کاربری بهعنوان ذینفع و منتفع، به این جریان کمک کردند. نتیجه چنین وضعیتی، عرضه شدید واحدهای تجاری طی سالهای اخیر و بالطبع، قفل شدن بازار فروش این واحدها شده است. در واقع بازار املاک تجاری اشباع شده است و انتظار بهبود شرایط بازار املاک مسکونی، قابلیت سرایت به بازار املاک تجاری را ندارد.
(مصاحبه چاپ شده در روزنامه دنیای اقتصاد 12 مرداد با بهروز ملکی)
بهروز ملکی، تحلیلگر بازار مسکن در تبیین شرایط کنونی بازار ملک، با نگاهی به گذشته این بازار به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: برنامههای اقتصادی دولتهای نهم و دهم، دو تاثیر مهم بر بخش مسکن برجای گذاشت.
از یکسو، تزریق منابع بانک مرکزی به طرح مسکن مهر، بازار مسکن را با بزرگترین مداخله دولت مواجه کرد و از سوی دیگر تزریق منابع نفتی به اقتصاد کلان موجب تشدید بیماری هلندی و افزایش شدید قیمت کالاهای غیرقابل واردات همچون زمین و مسکن شد. برنامههای دولتهای نهم و دهم- به خصوص دو برنامه فوقالذکر- قواعد بازی را در بازار مسکن مختل کرد که نتایج آن با بروندادهایی چون تحریک سوداگری مسکن، افزایش شدید قیمت مسکن، عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن، افزایش طول دوران انتظار مسکن و افزایش تعداد خانههای خالی، قابل مشاهده است. از فصل دوم سال 92 شاخصهای بازار مسکن همچون حجم معاملات، قیمت، حجم پروانههای ساختمانی، ارزش افزوده ساختمان و... با افت مواجه شد. در ادامه و از سال 95 با افزایش درآمدهای نفتی، بهبود رشد اقتصادی و افزایش وام خرید مسکن، بازار مسکن تهران، حرکت بسیار ملایم خود را آغاز نمود.
ملکی معتقد است: البته فعالان بازار مسکن هنوز نسبت به آینده، خوف دارند و ابهام آنها درباره بهتر یا بدتر شدن شرایط اقتصادی در ماههای آینده، باعث شکلگیری فضای پرتردیدی در صحنه معاملات ملک شده است. در واقع فعالان بازار مسکن هنوز به اعتماد کافی درباره آینده متغیرهای اثرگذار بر قیمت و معاملات، نرسیدهاند و در عین حال، سیاستهای پولی و مالی دولت دوازدهم، برایشان چندان روشن و شفاف نیست. این کارشناس اقتصادی، ترس و نگرانی نسبت به روند این بازار را شامل هر دو سوی عرضه و تقاضای بازار مسکن دانست.
ملکی افزود در مسیر خروج از رکود بازار مسکن ممکن است نوسانات اندکی مشاهده شود؛ بهعنوان نمونه حجم معاملات در تیر ماه سال جاری با کاهش جزئی مواجه شده است. ملکی گفت توجه کنیم که حجم ماهانه معاملات شهر تهران طی هشت سال اخیر در دامنه 6 تا 23 هزار مبایعه بوده است؛ در حالیکه حجم ماهانه معاملات در تیر ماه سال جاری معادل 14 هزار و 533 فقره مبایعه (مطابق با آمار بانک مرکزی) است که حجم قابل قبولی است. حال اگر به هر دلیلی این عدد در یک ماه با کاهش هم مواجه شود، نباید از آن، تفسیر به بازگشت رکود کرد. اساسا روند کلی حرکت بازار مسکن، مناسب است و نباید نویزهای بازار مسکن را بزرگنمایی کرد. ضمن اینکه برای قضاوت درخصوص این بازار باید به سایر شاخصهای بازار مسکن همچون رشد قیمت مسکن، حجم تقاضای وامهای مسکن و... نیز توجه کرد.
ملکی در جمعبندی صحبتهای خود گفت: در مجموع با توجه به عواملی چون نرخ سود بانکی، نرخ رشد اقتصادی، تورم عمومی و قیمت نفت، سناریوهای متنوعی قابل وقوع است. سه سناریوی ۱- کاهش، ۲- ثبات و ۳- شوک قیمت مسکن از احتمال وقوعِ اندکی برخوردارند. محتملترین سناریو، رونق ملایم بازار مسکن تهران است. البته در پی تهران، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی نخواهند کرد. تاکید میکنم که فعالان این بازار نباید منتظر شوک قیمت در این بازار، مشابه سالهای 91 یا 86 باشند. در واقع، نرخهای بالای سود بانکی و حجم بالای خانههای خالی اجازه شوک قیمتی را به بازار مسکن نخواهند داد. براین اساس انتظار میرود عرض رونق (نوسان قیمت)، کمتر از دورههای گذشته باشد. ضمن اینکه به نظر میرسد پس از ریاضت بازار مسکن طی چهار سال اخیر، شاهد شکلگیری انتظارات منطقی از بازدهی این بازار در میان فعالان اقتصادی هستیم.
بر این اساس، محتملترین گزینه، رشد ملایم قیمت مسکن در حدود نرخ تورم عمومی است. البته این موضوع درخصوص املاک تجاری صادق نیست؛ چراکه طی در دو دهه گذشته، نرخ بازدهی سرمایهگذاری در ساختوسازهای املاک تجاری و مسکونی لوکس، به حدی خیرهکننده بود که هر فعال اقتصادی برای حضور در این بازار پرسود تحریک میشد؛ موج مالسازی به خصوص در کلانشهرها، نمادی از این مساله است. شهرداریها نیز بهصورت ضمنی و با فروش تراکم و تغییر کاربری بهعنوان ذینفع و منتفع، به این جریان کمک کردند. نتیجه چنین وضعیتی، عرضه شدید واحدهای تجاری طی سالهای اخیر و بالطبع، قفل شدن بازار فروش این واحدها شده است. در واقع بازار املاک تجاری اشباع شده است و انتظار بهبود شرایط بازار املاک مسکونی، قابلیت سرایت به بازار املاک تجاری را ندارد.
تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر قیمت مسکن
بانک مرکزی بالاخره تصمیم کبری را گرفت و نرخ های سود بانکی را از روز 11 شهریورماه کاهش داد. صرف نظر از اینکه هنوز هم برخی از بانکها، با لطایف الحیلی نرخ های سود بالاتر از نرخ های رسمی به سپرده گذاران پرداخت می کنند، سوال این است که کاهش نرخ سود سپرده های بانکی چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟
كاهش نرخ سود سپرده های بانکی از دو كانال، تقاضای مسكن را تحریك مینماید:
1-با كاهش نرخ سود سپرده های بانکی، انگیزه سپرده گذاری در بانك، كاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسكن روانه می شود و باعث تحریك تقاضای مسكن (خصوصا تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه) و در نتیجه افزایش قیمت مسكن می شود. این پدیده بر این مبنا استوار است كه مسكن و حسابهای پسانداز بانكی، داراییهای جایگزین هستند؛ ازاین رو هر زمان كه بازدهی یكی از این دو دارایی كاهش مییابد، تقاضا به سمت دارایی رقیب جریان مییابد. شايان توجه است كه به اعتقاد بسیاری از صاحبنظران اقتصاد مسکن در ایران، مهمترین بازار رقیب مسکن، سپردههای بانکی است.
2-نرخ سود تسهیلات بانکی ارتباط نزدیکی با نرخ سود سپرده های بانکی دارد. بر این اساس با كاهش نرخ سود سپرده ها، نرخ سود تسهیلات خرید نیز به تدریج کاهش یافته و تمایل خریداران برای پذیرش بدهیِ بالا و خرید خانه افزایش مییابد كه این مسأله، تحریك بيشتر تقاضا (خصوصا تقاضای مصرفی) و در نهایت افزایش تدريجي قیمت مسكن را به دنبال دارد.
مجموع دو عامل فوق موجب انتقال به راست منحنی تقاضای مسكن بر اثر كاهش نرخ سود بانكی و به تبع افزایش قیمت مسکن است.
در سمت عرضه مسکن نیز با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، زمینه کاهش نرخ سود تسهیلات تولید مسکن فراهم می گردد که این موضوع می تواند به نوبه خود موجب تعدیل هزینه تمام شده ساخت مسکن شود.
با این حال به نظر می رسد در کوتاه مدت و میان مدت، اثر تغییرات بهره بانکی بر سمت تقاضای مسکن، به مراتب قویتر از سمت عرضه است.
در مجموع، کاهش نرخ سود سپرده های بانکی (صرف نظر از سایر عوامل تاثیر گذار همچون خانه های خالی، نقدینگی، قیمت نفت، وام مسکن و...) می تواند به نوبه خود موجب تحرک نسبی بازار مسکن و به تبع، افزایش اندک قیمت مسکن گردد.
بانک مرکزی بالاخره تصمیم کبری را گرفت و نرخ های سود بانکی را از روز 11 شهریورماه کاهش داد. صرف نظر از اینکه هنوز هم برخی از بانکها، با لطایف الحیلی نرخ های سود بالاتر از نرخ های رسمی به سپرده گذاران پرداخت می کنند، سوال این است که کاهش نرخ سود سپرده های بانکی چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟
كاهش نرخ سود سپرده های بانکی از دو كانال، تقاضای مسكن را تحریك مینماید:
1-با كاهش نرخ سود سپرده های بانکی، انگیزه سپرده گذاری در بانك، كاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسكن روانه می شود و باعث تحریك تقاضای مسكن (خصوصا تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه) و در نتیجه افزایش قیمت مسكن می شود. این پدیده بر این مبنا استوار است كه مسكن و حسابهای پسانداز بانكی، داراییهای جایگزین هستند؛ ازاین رو هر زمان كه بازدهی یكی از این دو دارایی كاهش مییابد، تقاضا به سمت دارایی رقیب جریان مییابد. شايان توجه است كه به اعتقاد بسیاری از صاحبنظران اقتصاد مسکن در ایران، مهمترین بازار رقیب مسکن، سپردههای بانکی است.
2-نرخ سود تسهیلات بانکی ارتباط نزدیکی با نرخ سود سپرده های بانکی دارد. بر این اساس با كاهش نرخ سود سپرده ها، نرخ سود تسهیلات خرید نیز به تدریج کاهش یافته و تمایل خریداران برای پذیرش بدهیِ بالا و خرید خانه افزایش مییابد كه این مسأله، تحریك بيشتر تقاضا (خصوصا تقاضای مصرفی) و در نهایت افزایش تدريجي قیمت مسكن را به دنبال دارد.
مجموع دو عامل فوق موجب انتقال به راست منحنی تقاضای مسكن بر اثر كاهش نرخ سود بانكی و به تبع افزایش قیمت مسکن است.
در سمت عرضه مسکن نیز با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، زمینه کاهش نرخ سود تسهیلات تولید مسکن فراهم می گردد که این موضوع می تواند به نوبه خود موجب تعدیل هزینه تمام شده ساخت مسکن شود.
با این حال به نظر می رسد در کوتاه مدت و میان مدت، اثر تغییرات بهره بانکی بر سمت تقاضای مسکن، به مراتب قویتر از سمت عرضه است.
در مجموع، کاهش نرخ سود سپرده های بانکی (صرف نظر از سایر عوامل تاثیر گذار همچون خانه های خالی، نقدینگی، قیمت نفت، وام مسکن و...) می تواند به نوبه خود موجب تحرک نسبی بازار مسکن و به تبع، افزایش اندک قیمت مسکن گردد.
بازار املاک تجاری در بسیاری از شهرها از جمله تهران، مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز و... با مازاد عرضه مواجه است. سرمایه گذاری در مجتمع های تجاری، قابل توصیه نیست.
نظر