جــــو بــــازار

[zorba]

پاسخ : جــــو بــــازار

عرض سلام وادب واحترام

یه تشکر کم بود

هزاران لایک داره

ارادت

سلام و درود
سلام دوست شنیدن سلامت است و سعادت
لطف دارید
سپاسگزارم
پایدار و پیروز باشید

[cliff]

پاسخ : جــــو بــــازار

وزیر علنا داره می گه جیب شما رو زدیم و در آینده هم می زنیم.
شما تا کی می خواین توجیه کنید؟

بنظر میرسد که منظور از تامین مالی فروش اوراق بدهی هست که هر هقته در حال انجام است و نه لزوما فروش سهام و دارا و ... که اینها اصلا از لحاظ اندازه قابل مقایسه با اوراق نیستند

[EHSANI]

پاسخ : جــــو بــــازار

سالی 20 درصد تورم داشته باشیم و ملک راکد باشه،در عرض 4 سال ملک اهم خاکش به سر خواهد بود

با تشکر از مطلب شما
در این شرایط، بعد از 4 سال،
سرمایه شخص 51.77% ارزش خودشو از دست میده
و فقط 48.33% براش باقی میمونه

[amirparsamosavi]

پاسخ : جــــو بــــازار

سلام و درود بر عبدالحسین عزیز،
اینجا شاگردی می کنم و یاد میگیرم...
با احترام به نظر شما، افزایش مصالح و غیره الان هم متغیر معناداری در قیمت گذاری مسکن نیستند! برای مثال سیمان تنی 350 هزار چقدر روی آپارتمانی که متری N میلیون قیمت گذاری شده تاثیر گذاره؟
تمام شده ساخت را الان متری 4 میلیون تا 4.5 میلیون تومن متوسط در نظر میگیرند..که باز ساخت معمولی کمتره........این قیمت ها رابطه معناداری با آپارتمان متری "جهنم تومن" ندارند.شاید قیمت مصالح باز بالا بیاد رابطه ی قیمت مصالح و ملک اندکی معقول بشه! ملک تمامی این افزایش ها را پیشخور کرده...اتفاقا صنعت هم از همین شاکی است...

اما افت ملک: افت ارزش ملک ضروتا به معنای کاهش قیمت نیست....شاید یکی از دلایل این وضعیت عدم نقدشوندگی مناسب ملک و ساختمان باشه...افت ملت در ممالکی مثل ما با عدم معامله و رکود و تورم سالیانه پدید میاد.....اوضاع مناسب بشه سالی 20 درصد تورم داشته باشیم و ملک راکد باشه،در عرض 4 سال ملک اهم خاکش به سر خواهد بود--کما اینکه این وضعیت قبلا هم در همین مملکت شده--و ملک هم ارزشش رو نسبت سالهای پیش از رکود از دست داده....عرضه و تقاضا را با توجه به قیمت های نجومی و عدم توانایی ملت در خرید هم باید در نظر گرفت....
الان آگهی و تبلیغات ملک بیداد می کنه...
اونهایی که به ارزش نقدینگی و نقدشوندگی در ایام رکود واقفن حتی اقدام به فروش های انقلابی هم خواهند کرد که البته همیشه زیاد نبوده و نیستند.....
مثال میدانی قضیه،باغ ویلای 4 میلیاردی بود که شخصی قصد خرید داشت و فروشنده پیش از انتخابات آمریکا قصد فروش نداشت....هفته پیش همون باغ ویلا را به 2.5 میلیارد معامله شد...
آنچه راجع به بازار بورس هم گفتم بدون در نظر گرفتن نرخ ارز که بسیاری از معادلات را در خودش مستتر داره بود...البته الباقی بازار ها هم از تیر و ترکش نرخ ارز مصون نیستند و به قول محققین دانشگاهی این متغیر یا Delimitation آگاهانه از مطلبی که نوشتم حذف شد....
پایدار و موفق باشید

اگر در خصوص ساخت و ساز و قیمتهای ساختمان اطلاعات ندارید ، بهتر است ابتدا در این خصوص از یک مهندس راه و ساختمان که خودش در زمینه ساخت و ساز فعالیت دارد بیشتر اطلاعات بگیرید . چون تمامی تصورات و افکار شما غلط هست :


1) در مرداد ماه سال 1396 در همین تهران در منطقه غرب ( ستارخان – شهرآرا و پاتریس لومومبا ) ، قیمت فروش یک ملک نوساز متری حدوداً 10 میلیون تومان بود . ( بنده خودم یک ملک نوساز دقیقا در همان مرداد ماه 1396 به همین قیمت متری 10 میلیون تومان خریداری کردم ) قیمت دلار در آن زمان 3800 تومان بود . الان قیمت دلار شده 23000 تومان یعنی 6 برابر و قیمت ملک نوساز توی همین منطقه ستارخان – شهرآرا و پاتریس لومومبا ، متری 50 الی 60 میلیون تومان هست که با افزایش قیمت دلار همخوانی دارد.

2) قیمتی که شما می فرمایید الان متری 4 الی 4.5 میلیون تومان هزینه ساخت ( با وندور لیست ایرانی درجه یک) را در نظر می گیرند ، اولا این قیمت بدون در نظر گرفتن هزینه زمین هست ! هزینه زمین با توجه به مناطق مختلف در تهران فرق داره و بستگی به هم محل و هم موقعیت ملک ( جنوبی یا شمالی و دو کله یا سه کله و بر ملک و .... ) دارد . هزینه خرید یک زمین عادی در زمان فعلی در همین منطقه غربی تهران ( ستارخان – شهرآرا) از قرار متری 55 الی 65 میلیون تومان هست که برای متراژ مفید ، از قرار متری 35 الی 40 میلیون تومان هزینه دارد . پس اگر هزینه خرید زمین را به همان قیمت متری 4 الی 4.5 میلیون تومان اضافه کنید ، هزینه تمام شده ساخت بین 40 الی 45 میلیون تومان خواهد شد و هزینه فروش بین 50 الی 60 میلیون تومان و ساخت یک ملک حدوداً حداقل دو سال زمان خواهد برد . یعنی سودی بین 25 الی 35 درصد در طی دو سال . حالا درست است که کل هزینه را سازنده از ابتدا یکجا پرداخت نمی نماید و حتی شاید پس از اسکلت تعدادی از آنها را پیشفروش نماید ، ولی با توجه به عدم امکان به سرعت فروش رفتن پس از دریافت پایان کار ، سودی بین همان 30 تا 35 درصد طی دو سال خواهد داشت و این یعنی سالی ماگزیمم ماگزیمم، حدود 20 درصد که تقریباً معادل سود بانکی هست .


پس نگوییم که قیمتهای فروش ملک نجومی هست ! چون شما هزینه خرید زمین را در صحبتهای خود لحاظ ننمودید! آیا سالی ماگزیمم ماگزیمم، 20درصد سود برای یک سازنده ملک زیاد هست؟ و آیا قیمتهای متری 50 الی 60 میلیون تومان برای هر متر مربع ملک نوساز در منطقه غربی تهران( ستارخان – شهرآرا) زیاد هست؟ . جواب خیر هست و اتفاقاً قیمت کاملاً منطقی می باشد. اتفاقا" قیمت ملک نسبت به قیمت دلار فعلی 23 هزار تومان کاملاً منطقی هست.

[سهامدار خرد]

پاسخ : جــــو بــــازار

اگر در خصوص ساخت و ساز و قیمتهای ساختمان اطلاعات ندارید ، بهتر است ابتدا در این خصوص از یک مهندس راه و ساختمان که خودش در زمینه ساخت و ساز فعالیت دارد بیشتر اطلاعات بگیرید . چون تمامی تصورات و افکار شما غلط هست :


1) در مرداد ماه سال 1396 در همین تهران در منطقه غرب ( ستارخان – شهرآرا و پاتریس لومومبا ) ، قیمت فروش یک ملک نوساز متری حدوداً 10 میلیون تومان بود . ( بنده خودم یک ملک نوساز دقیقا در همان مرداد ماه 1396 به همین قیمت متری 10 میلیون تومان خریداری کردم ) قیمت دلار در آن زمان 3800 تومان بود . الان قیمت دلار شده 23000 تومان یعنی 6 برابر و قیمت ملک نوساز توی همین منطقه ستارخان – شهرآرا و پاتریس لومومبا ، متری 50 الی 60 میلیون تومان هست که با افزایش قیمت دلار همخوانی دارد.

2) قیمتی که شما می فرمایید الان متری 4 الی 4.5 میلیون تومان هزینه ساخت ( با وندور لیست ایرانی درجه یک) را در نظر می گیرند ، اولا این قیمت بدون در نظر گرفتن هزینه زمین هست ! هزینه زمین با توجه به مناطق مختلف در تهران فرق داره و بستگی به هم محل و هم موقعیت ملک ( جنوبی یا شمالی و دو کله یا سه کله و بر ملک و .... ) دارد . هزینه خرید یک زمین عادی در زمان فعلی در همین منطقه غربی تهران ( ستارخان – شهرآرا) از قرار متری 55 الی 65 میلیون تومان هست که برای متراژ مفید ، از قرار متری 35 الی 40 میلیون تومان هزینه دارد . پس اگر هزینه خرید زمین را به همان قیمت متری 4 الی 4.5 میلیون تومان اضافه کنید ، هزینه تمام شده ساخت بین 40 الی 45 میلیون تومان خواهد شد و هزینه فروش بین 50 الی 60 میلیون تومان و ساخت یک ملک حدوداً حداقل دو سال زمان خواهد برد . یعنی سودی بین 25 الی 35 درصد در طی دو سال . حالا درست است که کل هزینه را سازنده از ابتدا یکجا پرداخت نمی نماید و حتی شاید پس از اسکلت تعدادی از آنها را پیشفروش نماید ، ولی با توجه به عدم امکان به سرعت فروش رفتن پس از دریافت پایان کار ، سودی بین همان 30 تا 35 درصد طی دو سال خواهد داشت و این یعنی سالی ماگزیمم ماگزیمم، حدود 20 درصد که تقریباً معادل سود بانکی هست .


پس نگوییم که قیمتهای فروش ملک نجومی هست ! چون شما هزینه خرید زمین را در صحبتهای خود لحاظ ننمودید! آیا سالی ماگزیمم ماگزیمم، 20درصد سود برای یک سازنده ملک زیاد هست؟ و آیا قیمتهای متری 50 الی 60 میلیون تومان برای هر متر مربع ملک نوساز در منطقه غربی تهران( ستارخان – شهرآرا) زیاد هست؟ . جواب خیر هست و اتفاقاً قیمت کاملاً منطقی می باشد. اتفاقا" قیمت ملک نسبت به قیمت دلار فعلی 23 هزار تومان کاملاً منطقی هست.

ببخشید که دربحثتان دخالت میکنم
اما فکرکنم منظور ایشان تاثیرافزایش قیمت فقط مصالح ساختمانی بر افزایش قیمت یاخت وساز هست که ناچیز میباشد
وکاملا درست ومنطقی هست

[فین]

پاسخ : جــــو بــــازار

اگر در خصوص ساخت و ساز و قیمتهای ساختمان اطلاعات ندارید ، بهتر است ابتدا در این خصوص از یک مهندس راه و ساختمان که خودش در زمینه ساخت و ساز فعالیت دارد بیشتر اطلاعات بگیرید . چون تمامی تصورات و افکار شما غلط هست :


1) در مرداد ماه سال 1396 در همین تهران در منطقه غرب ( ستارخان – شهرآرا و پاتریس لومومبا ) ، قیمت فروش یک ملک نوساز متری حدوداً 10 میلیون تومان بود . ( بنده خودم یک ملک نوساز دقیقا در همان مرداد ماه 1396 به همین قیمت متری 10 میلیون تومان خریداری کردم ) قیمت دلار در آن زمان 3800 تومان بود . الان قیمت دلار شده 23000 تومان یعنی 6 برابر و قیمت ملک نوساز توی همین منطقه ستارخان – شهرآرا و پاتریس لومومبا ، متری 50 الی 60 میلیون تومان هست که با افزایش قیمت دلار همخوانی دارد.

2) قیمتی که شما می فرمایید الان متری 4 الی 4.5 میلیون تومان هزینه ساخت ( با وندور لیست ایرانی درجه یک) را در نظر می گیرند ، اولا این قیمت بدون در نظر گرفتن هزینه زمین هست ! هزینه زمین با توجه به مناطق مختلف در تهران فرق داره و بستگی به هم محل و هم موقعیت ملک ( جنوبی یا شمالی و دو کله یا سه کله و بر ملک و .... ) دارد . هزینه خرید یک زمین عادی در زمان فعلی در همین منطقه غربی تهران ( ستارخان – شهرآرا) از قرار متری 55 الی 65 میلیون تومان هست که برای متراژ مفید ، از قرار متری 35 الی 40 میلیون تومان هزینه دارد . پس اگر هزینه خرید زمین را به همان قیمت متری 4 الی 4.5 میلیون تومان اضافه کنید ، هزینه تمام شده ساخت بین 40 الی 45 میلیون تومان خواهد شد و هزینه فروش بین 50 الی 60 میلیون تومان و ساخت یک ملک حدوداً حداقل دو سال زمان خواهد برد . یعنی سودی بین 25 الی 35 درصد در طی دو سال . حالا درست است که کل هزینه را سازنده از ابتدا یکجا پرداخت نمی نماید و حتی شاید پس از اسکلت تعدادی از آنها را پیشفروش نماید ، ولی با توجه به عدم امکان به سرعت فروش رفتن پس از دریافت پایان کار ، سودی بین همان 30 تا 35 درصد طی دو سال خواهد داشت و این یعنی سالی ماگزیمم ماگزیمم، حدود 20 درصد که تقریباً معادل سود بانکی هست .


پس نگوییم که قیمتهای فروش ملک نجومی هست ! چون شما هزینه خرید زمین را در صحبتهای خود لحاظ ننمودید! آیا سالی ماگزیمم ماگزیمم، 20درصد سود برای یک سازنده ملک زیاد هست؟ و آیا قیمتهای متری 50 الی 60 میلیون تومان برای هر متر مربع ملک نوساز در منطقه غربی تهران( ستارخان – شهرآرا) زیاد هست؟ . جواب خیر هست و اتفاقاً قیمت کاملاً منطقی می باشد. اتفاقا" قیمت ملک نسبت به قیمت دلار فعلی 23 هزار تومان کاملاً منطقی هست.

دوست عزیز اتفاقا مشکل اصلی همان قیمت زمین است که حباب زیادی دارد و تخلیه خواهد شد. ضمنا در دو دهه گذشته و در حال حاضر عمده ساخت و سازهای اپارتمان حداقل در غرب تهران ( جنت آباد - شاهین- کاشانی و ...) که من در جریان هستم از طریق مشارکتی است و نه خرید زمین( اصلا زمین خالی وجود ندارد یا خیلی کم است ) فرمول مشارکت در این مناطق در حال حاضر 40 درصد سازنده و 60 درصد مالک و حدود 3 تا 4 میلیارد تومان برای مالک در یک زمین 300 تا 400 متری است.( که معمولا 10 واحد حدودا 100 متری را شامل می شود ) حال محاسبه می کنیم: هزینه ساخت متری 4.5 میلیون برای 1000 متر اپارتمان حدود 1100 متر ( با پارکینگ و بقیه مشاعات ) محاسبه می شود که حدود 5 میلیارد تومان می شود. با 3 یا 4 میلیارد مالک جمعا سازنده 8 تا 9 میلیارد تومان هزینه کرده و صاحب 400 متر آپارتمان می شود. هر متر اپارتمان برای مالک 20 تا 23 میلیون تومان در می آید که منصفانه باید 27 تا 30 میلیون بفروشد ( یا حتی پیش فروش کند )الان در این مناطق نوساز را حدود 40 تا 45 میلیون قیمت می گذارند که باید تا 30 میلیون تومان کاهش یابد و اینکار در یکی دو سال آینده اتفاق می افتد. اصولا در مناطق متوسط غرب تهران همیشه فرمولهای زیر در 20 سال گذشته صادق بوده است : 1- قیمت هر متر اپارتمان نوساز حداقل 4 برابر و جداکثر 7 برابر قیمت ساخت هر متر اپارتمان. ( با توجه به دوران رونق یا رکود ) 2 - قیمت هر متر اپارتمان نوساز حداقل 1000 و حداکثر 1500 دلار.( با توجه به دوران رونق یا رکود ) با این مفروضات باز هم باید کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت اپارتمان و 40 درصدی قیمت زمین را داشته باشیم.

[afshinamin]

پاسخ : جــــو بــــازار

دوست عزیز اتفاقا مشکل اصلی همان قیمت زمین است که حباب زیادی دارد و تخلیه خواهد شد. ضمنا در دو دهه گذشته و در حال حاضر عمده ساخت و سازهای اپارتمان حداقل در غرب تهران ( جنت آباد - شاهین- کاشانی و ...) که من در جریان هستم از طریق مشارکتی است و نه خرید زمین( اصلا زمین خالی وجود ندارد یا خیلی کم است ) فرمول مشارکت در این مناطق در حال حاضر 40 درصد سازنده و 60 درصد مالک و حدود 3 تا 4 میلیارد تومان برای مالک در یک زمین 300 تا 400 متری است.( که معمولا 10 واحد حدودا 100 متری را شامل می شود ) حال محاسبه می کنیم: هزینه ساخت متری 4.5 میلیون برای 1000 متر اپارتمان حدود 1100 متر ( با پارکینگ و بقیه مشاعات ) محاسبه می شود که حدود 5 میلیارد تومان می شود. با 3 یا 4 میلیارد مالک جمعا سازنده 8 تا 9 میلیارد تومان هزینه کرده و صاحب 400 متر آپارتمان می شود. هر متر اپارتمان برای مالک 20 تا 23 میلیون تومان در می آید که منصفانه باید 27 تا 30 میلیون بفروشد ( یا حتی پیش فروش کند )الان در این مناطق نوساز را حدود 40 تا 45 میلیون قیمت می گذارند که باید تا 30 میلیون تومان کاهش یابد و اینکار در یکی دو سال آینده اتفاق می افتد. اصولا در مناطق متوسط غرب تهران همیشه فرمولهای زیر در 20 سال گذشته صادق بوده است : 1- قیمت هر متر اپارتمان نوساز حداقل 4 برابر و جداکثر 7 برابر قیمت ساخت هر متر اپارتمان. ( با توجه به دوران رونق یا رکود ) 2 - قیمت هر متر اپارتمان نوساز حداقل 1000 و حداکثر 1500 دلار.( با توجه به دوران رونق یا رکود ) با این مفروضات باز هم باید کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت اپارتمان و 40 درصدی قیمت زمین را داشته باشیم.

قیمت مسکن در دی ماه ۸.۲ درصد گرانتر شد


مرکز آمار اعلام کرد:
?در حالی که تورم ماهیانه مسکن در ماه آذر منفی شده بود اما قیمت مسکن در دی ماه ۹۹ دوباره روند صعودی گرفت و به عدد ۸.۲ درصد رسید.
--
جسارتا هرگز تخلیه نخواهد شد
چون هیچ عزم جدی در حکومت وجود نداره
حاکمان دزد و مختلسین محترم ، پولارو که بیرون نمیتونن ببرن فعلا
بهترین محفل پولشویی همین ملک هست

[پروواز]

پاسخ : جــــو بــــازار

منتسب کردن نوسانات شدید یا ریزش بورس به رفتارهای هیجانی سهامداران خرد شبیه این هست که در خلیج فارس ماهی کم بشه و بگن تقصیر ماهیگیرانی هست که قلاب هاشون را هیجانی تکون میدن ماهی ها فرار کردن و از اونور صید انبوه و صنعتی ماهی را نادیده بگیرن.

[zess]

پاسخ : جــــو بــــازار

وزارت اقتصاد : در بهمن ماه حدود 2500 میلیارد تومان اوراق به فروش رسیده است.

[ایرج سابق]

پاسخ : جــــو بــــازار

این هم از بورل جون سرگران !!!


۱۵:۴۶ ۱۳۹۹-۱۱-۱۶
بورل: بهجای «فشار حداکثری» علیه ایران از «دیپلماسی حداکثری» استفاده کنیم

?مسئول سیاست خارجی اتحادیه اروپا در گفتوگو با «اینترفکس»: برجام در وضعیت بحرانی قرار گرفته است و من بهعنوان هماهنگکننده برجام، تمام تلاش خود را برای حفظ آن به کار میگیرم.

?روسیه یک شریک مهم محسوب میشود. ما با تمامی اعضا و همچنین شرکای آمریکایی در تماس و ارتباط هستیم که البته مسیر هموار و ساده نیست.

?دولت جدید ایالات متحده بهوضوح رویکرد جدیدی را اعلام کرده و طرفهای برجام آماده مشارکت هستند. برجام بر اساس پایبندی ایران به تعهدات هستهای در قبال لغو

تحریمهاست. کشورهای اتحادیه اروپا همچنان به تعهداتشان در قبال برجام پایبند خواهند بود.

?ضروری است که در چارچوب کمیسیون مشترک برجام از «فشار حداکثری» به سمت «دیپلماسی حداکثری» حرکت کنیم تا بتوانیم یک انگیزه مثبت ایجاد کرده و بار دیگر اجرای کامل توافق توسط طرفها از جمله ایران را تضمین کنیم. هدف نهایی همچنان بازگشت به اجرای کامل توافق هستهای است.

[رادین1]

پاسخ : جــــو بــــازار

در حال حاضر قیمت سهام بشتر از اینکه تابع شرایط خود سهم باشد تابع جو عمومی بازار است به همین خاطر هم تقریبا اکثر سهام هر روز منفی هستند!

[zess]

پاسخ : جــــو بــــازار

CNN:

جو بایدن رئیس جمهوری آمریکا به عنوان اولین وزارتخانه، امروز از وزارت امور خارجه این کشورسفر بازدید میکند تا از کارکنان این نهاد که در دولت قبلی به حاشیه رانده شده بود، دلجویی و قدردانی نماید و دیدگاه کلی خود در مورد سیاست خارجی ایالات متحده را بازگو نماید.

این دیدار به خاطر بدی شرایط آب و هوا از ابتدای این هفته به تعویق افتاده بود.

این دیدار از آن جهت قابل توجه است که اغلب اولین دیدار رؤسای جمهور پیشین از پنتاگون یا CIA بوده است.

[فین]

پاسخ : جــــو بــــازار

قیمت مسکن در دی ماه ۸.۲ درصد گرانتر شد


مرکز آمار اعلام کرد:
������در حالی که تورم ماهیانه مسکن در ماه آذر منفی شده بود اما قیمت مسکن در دی ماه ۹۹ دوباره روند صعودی گرفت و به عدد ۸.۲ درصد رسید.
--
جسارتا هرگز تخلیه نخواهد شد
چون هیچ عزم جدی در حکومت وجود نداره
حاکمان دزد و مختلسین محترم ، پولارو که بیرون نمیتونن ببرن فعلا
بهترین محفل پولشویی همین ملک هست

این امارها را بیخیال بشید . با بیست سال سابقه بررسی و معامله مسکن به طور قاطع می گویم سال آینده همین موقع اپارتمان نوساز در مناطق متوسط غرب تهران متری بین 30 تا 35 میلیون خواهد بود. ( الان 40 تا 45 میلیون است )

[رادین1]

پاسخ : جــــو بــــازار

چرا بازار بورس نزولی است و سایر بازارها خبری از نزول و اصلاح قیمتی شبیه بورس ندارند ؟
همانطور که همه می دانند بازار بورس براساس انتظارات از آینده عمل می کند و در حال حاضر هم چون انتظار کاهش نرخ ارز و تقویت ارزش ریال وجود دارد لذا بازار بورس در حال تطبیق با این انتظارات است اما اینکه چرا سایر بازارها واکنش نشان نمی دهند ؟ و چه زمانی واکنش نشان خواهند داد ؟ به نظرم سایر بازارها زمانی واکنش مناسب نشان خواهند داد که به اطمینان از نرخ ارز رسیده باشند یعنی اگر قرار است نرخ دلار به 15 هزار تومان برسد !!! بازار مسکن و خودرو به نوسانات کوتاه مدت نرخ ارز در حد جزیی واکنش نشان می دهند اما اگر نرخ دلار به یک قیمت مثلا 15 یا هر قیمتی رسید و چند ماه توانست در آن تثبیت شود کم کم بازار ان قیمت را باور می کند و خود را با آن قیمت تطبیق می دهد بازار مسکن فعلا به اطمینان از نرخ ارز انتظاری نرسیده است اما اگر روزی نرخ دلار به نرخهای ادعایی دولت کاهش یابد و البته بتواند برای چند ماهی تثبیت شود بدون شک قیمت مسکن و سایر کالاها نیز تعدیل خواهند شد .

[امیدازاد]

پاسخ : جــــو بــــازار

اگر در خصوص ساخت و ساز و قیمتهای ساختمان اطلاعات ندارید ، بهتر است ابتدا در این خصوص از یک مهندس راه و ساختمان که خودش در زمینه ساخت و ساز فعالیت دارد بیشتر اطلاعات بگیرید . چون تمامی تصورات و افکار شما غلط هست :


1) در مرداد ماه سال 1396 در همین تهران در منطقه غرب ( ستارخان – شهرآرا و پاتریس لومومبا ) ، قیمت فروش یک ملک نوساز متری حدوداً 10 میلیون تومان بود . ( بنده خودم یک ملک نوساز دقیقا در همان مرداد ماه 1396 به همین قیمت متری 10 میلیون تومان خریداری کردم ) قیمت دلار در آن زمان 3800 تومان بود . الان قیمت دلار شده 23000 تومان یعنی 6 برابر و قیمت ملک نوساز توی همین منطقه ستارخان – شهرآرا و پاتریس لومومبا ، متری 50 الی 60 میلیون تومان هست که با افزایش قیمت دلار همخوانی دارد.

2) قیمتی که شما می فرمایید الان متری 4 الی 4.5 میلیون تومان هزینه ساخت ( با وندور لیست ایرانی درجه یک) را در نظر می گیرند ، اولا این قیمت بدون در نظر گرفتن هزینه زمین هست ! هزینه زمین با توجه به مناطق مختلف در تهران فرق داره و بستگی به هم محل و هم موقعیت ملک ( جنوبی یا شمالی و دو کله یا سه کله و بر ملک و .... ) دارد . هزینه خرید یک زمین عادی در زمان فعلی در همین منطقه غربی تهران ( ستارخان – شهرآرا) از قرار متری 55 الی 65 میلیون تومان هست که برای متراژ مفید ، از قرار متری 35 الی 40 میلیون تومان هزینه دارد . پس اگر هزینه خرید زمین را به همان قیمت متری 4 الی 4.5 میلیون تومان اضافه کنید ، هزینه تمام شده ساخت بین 40 الی 45 میلیون تومان خواهد شد و هزینه فروش بین 50 الی 60 میلیون تومان و ساخت یک ملک حدوداً حداقل دو سال زمان خواهد برد . یعنی سودی بین 25 الی 35 درصد در طی دو سال . حالا درست است که کل هزینه را سازنده از ابتدا یکجا پرداخت نمی نماید و حتی شاید پس از اسکلت تعدادی از آنها را پیشفروش نماید ، ولی با توجه به عدم امکان به سرعت فروش رفتن پس از دریافت پایان کار ، سودی بین همان 30 تا 35 درصد طی دو سال خواهد داشت و این یعنی سالی ماگزیمم ماگزیمم، حدود 20 درصد که تقریباً معادل سود بانکی هست .


پس نگوییم که قیمتهای فروش ملک نجومی هست ! چون شما هزینه خرید زمین را در صحبتهای خود لحاظ ننمودید! آیا سالی ماگزیمم ماگزیمم، 20درصد سود برای یک سازنده ملک زیاد هست؟ و آیا قیمتهای متری 50 الی 60 میلیون تومان برای هر متر مربع ملک نوساز در منطقه غربی تهران( ستارخان – شهرآرا) زیاد هست؟ . جواب خیر هست و اتفاقاً قیمت کاملاً منطقی می باشد. اتفاقا" قیمت ملک نسبت به قیمت دلار فعلی 23 هزار تومان کاملاً منطقی هست.

...کاری به حساب کتاب سود ساخت و ساز ندارم خودمم خرید فروش سهام رو ترجیح میدم ..ولی وجدانا ..ملک یک مزیت بزرگ داره نسبت به سهام ..اونم اینکه اختیار خودش و قیمتش،دست خودته ...اما سهام این جوری نیس ..بهترین سهم رو هم داشته باشی ...قیمت و اختیارش دست خودت نیس